מבחן תיווך פברואר 2022: שאלות ותשובות

צחי והדר הינם בעלי חלקות קרקע סמוכות. צחי מוכן לרשום זיקת הנאה לצורך מעבר בחלקתו, אך כזאת שתהיה תקפה כלפי שכנתו הדר באופן אישי בלבד, ולא כלפי גורמים אחרים (כגון מי שיקנה את חלקתה של הדר בעתיד).

האם הדבר אפשרי? מדוע?

שאול, מתווך מוסמך, קיבל לידיו את הטיפול במכירת אולם שמחות. שאול פנה לעמיתו יואל, מתווך מוסמך, והציע לו לשתף פעולה במכירת האולם. שני המתווכים סיכמו בעל פה את דבר שיתוף הפעולה ביניהם וסיכמו כי יתחלקו שווה בשווה בדמי התיווך שיתקבלו מהמוכר.

האם חוזה לשיתוף פעולה בין מתווכים יכול להיות בעל פה?

ראובן הוא בעל מגרש, שעליו בנה יחידת מגורים על פי היתר בשטח המקסימלי שהותר לו (160 מ"ר). לימים, ראובן הגיש בקשה לשינוי תב"ע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וביקש הוספת זכויות בנייה של 60 מ"ר למגורים מעבר לקיים. בקשתו אושרה ע"י הוועדה.

האם יחול על ראובן היטל כלשהו? אם כן, למי עליו לשלמו ומתי?

חברה מסחרית מבקשת להשתמש בדירות פרטיות המיועדות למגורים לצורך מסחרי.

האם הדבר אפשרי?

ראובן הוא 'בן ממשיך' בנחלה במושב בבעלות המדינה. כשנפטר, עברו הזכויות בנחלה לאשתו אשר המשיכה לגדל גידולים חקלאיים בחלקה 'ב'. לימים ביקשה אשתו להעביר לבתה את הזכויות בנחלה, לרבות חלקה 'ב', המהווה כאמור את השטח החקלאי. בתה מעוניינת לשנות את סוג הגידולים החקלאיים הגדלים בחלקה 'ב'.

האם ניתן להוריש לבת את הנחלה והאם נדרש שינוי יעוד לצורך שינוי הגידול החקלאי בחלקה 'ב'?

יפית היא מתווכת מוסמכת במקרקעין, יפית משווקת משרד. המשרד נמצא בבעלות חברה בע"מ השייכת לאחותה של יפית ונשלטת על ידה. יפית לא שיתפה במידע זה לקוח שלה, המעוניין ברכישת המשרד.

האם יפית נהגה כחוק?

שמעון הוא מתווך במקרקעין. מוכר דירה, שהתקשר עם שמעון בהסכם תיווך, סיפר לשמעון, במסגרת עבודתו כמתווך, כי הוא ואשתו נמצאים בתהליך גירושין וביקש משמעון שלא לספר זאת לקונים. הקונים פנו לשמעון ושאלו אותו באופן ישיר: ״האם המוכרים נמצאים בתהליך גירושין?״.

האם שמעון צריך לגלות לקונים הפוטנציאליים עובדה זאת?

מיכל המתווכת מתבקשת על ידי הצדדים להסכם מקרקעין לסייע בעריכת זיכרון דברים בין קונה למוכר.

בהקשר זה, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

בטופס הזמנת שירותי התיווך שהזמינה לקוחה לא נרשם באיזה סוג עיסקת תיווך מדובר (כגון 'שכירות' או 'מכירה'), וגם לא נרשם מספר תעודת הזהות של הלקוחה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

באיזו דרך נכרת חוזה?

דוד רוצה להיפרד מהשותפות שלו במקרקעין עם משה.

מה ההליך שעל דוד לנקוט כדי לפרק את השותפות במקרקעין?

דוד הינו אלמן, המתגורר עם בת זוגו בדירה בדמי מפתח. בנו היחיד מתגורר בסמוך לו, ושוהה בדירה של דוד יותר מ- 4 שעות מידי יום, וזאת על מנת לטפל בו.

אם דוד יילך לעולמו, מי יהיה זכאי להיות דייר מוגן במקומו?

ארנון הצטרף לקבוצת רכישה המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניית בניין משרדים על הקרקע.

לפי מה יחושב מס הרכישה של ארנון?

בני זוג רכשו דירה חדשה מקבלן. הקבלן מאחר במסירת הדירה לקונים ללא נימוק מוצדק. החוזה אינו מתייחס למצב של איחור במסירת הדירה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בני זוג חתמו על זיכרון דברים עם קבלן, לרכישת דירת מגורים.

במעמד החתימה, הקבלן ביקש מבני הזוג שישלמו לו 10% ממחיר הדירה כמקדמה. סכום זה יהווה "מקדמה ודמי רצינות" לחתימה על חוזה הרכישה.

בנסיבות המתוארות, האם הקבלן פעל כדין?

בבית משותף קיימות 12 דירות. בעלי הדירות מעוניינים להסדיר בתקנון מוסכם, הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לטובת חניה לדירה הנמצאת בקומת הקרקע.

האם בעלי הדירות יכולים לבצע מהלך זה? אם כן, כיצד?

לאה חתמה על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך לצורך מכירת משרד. וכן חתמה לאה על חוזה בלעדיות נפרד. תקופת הבלעדיות לא צוינה על גבי חוזה הבלעדיות.

האם ומתי תסתיים תקופת הבלעדיות במקרה זה?

בני זוג הינם בעלי דירה. בני הזוג התקשרו עם מתווך בהסכם להזמנת שירותי תיווך ובהסכם בלעדיות. בהסכם הבלעדיות סוכמה תקופת בלעדיות בת 90 יום. במהלך תקופת הבלעדיות, ביצע המתווך פעולות תיווך רבות ופעל בשקידה רבה. הדירה נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות, אך לא באמצעות המתווך.

בנסיבות העניין, ובהתייחס לפסק הדין בר"ע 2285/05 אבנר שמואלי ואח' נ' דורון סמוכה ואח', האם במקרה כזה זכאי המתווך לדמי תיווך?

אמנון מתגורר בדירה בשכירות מוגנת ("דמי מפתח"). אמנון מבקש להכניס במקומו דייר חלופי שמצא בדמי מפתח, ולעבור לגור אצל בנו.

במידה שלא יגיע להסכמה עם בעל הנכס לגבי פינוי המושכר, האם אמנון יכול להציע לבעל הנכס דייר בדמי מפתח במקומו?

על פי פסק הדין בעניין ת"א 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נגד נתנאל בע"מ, מה דינו של נכס שהמתווך מטעם סוכנות טרנס גלובל לנכסים מראה ללקוח, אבל שלט שתלוי על הנכס מלמד כי הנכס מטופל על ידי סוכנות תיווך אחרת. פרטי הנכס לא נכתבו באופן מפורש בהזמנת התיווך.

האם יש חובה לשלם ל"טרנס גלובל" דמי תיווך במקרה זה?

האם שמירה ופיתוח של מקומות חשובים מבחינת הטבע והימנעות ככל האפשר מפגיעה בצמחיה, הן חלק ממטרותיה של 'תוכנית מיתאר מקומית'?

לפי החוק, על ידי מי מוטל 'מס שבח', ומי מחויב לשלמו?

באיזה מהחוקים הבאים נדון המושג 'פרטת עיזבון'?

יעל ונמרוד חוכרים מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בחכירה מהוונת לדורות לתקופה של 99 שנים, בית מגורים צמוד קרקע במושב (להלן: "הנכס"). אל יעל ונמרוד פנתה כנסיה יוונית שנמצאת בסמוך, בהצעה לקנות את זכותם לחכירה לדורות על מנת שיוכלו צליינים נוצרים זרים, שאינם תושבי ישראל ואינם אזרחי ישראל, להתארח בנכס כשהם נמצאים בישראל.

לפי החוק, האם מדובר בעיסקה הניתנת לביצוע?

אסף, מתווך מוסמך במקרקעין, תיווך בעיסקת מקרקעין עם זוג עולים חדשים. זוג העולים לא שלט בשפה העברית. הזוג הסביר לאסף המתווך במפורש שהם רוצים לקנות בישראל נכס בבעלות. אסף מצא לזוג העולים בית ב"חכירה לדורות", והסביר להם ש"זה בסדר", "חכירה" בעברית זה "בעלות". העולים חכרו לדורות את הדירה ללא שהסתייעו בעורך דין, ושילמו לאסף את שכרו. למרבה הצער, בדיעבד הבינו העולים כי אסף ניצל לרעה את העובדה שלא שלטו בשפה העברית, והשפיע עליהם בצורה בלתי הוגנת לעשות עיסקה שלא רצו בה.

האם אסף המתווך פעל באופן תקין?