מבחן תיווך אוקטובר 2021: שאלות ותשובות

יואב התקשר עם מתווך בהסכם תיווך לשם מכירת דירה שבבעלותו. יואב מעוניין להסתיר מהקונים הפוטנציאליים נזק מהותי בדמות חריגת בנייה מסוכנת בדירה, נזק שאותו מקובל לגלות. הקונים פנו למתווך ושאלו אותו האם ידוע לו על נזקים בדירה.

האם מתווך חייב לגלות לקונים הפוטנציאליים את הנזק המהותי לדירה הידוע לו?

שרון, שכירה במשרד של קבלן המשווק דירותיו לציבור, אינה מתווכת. שרון ניסחה מודעה בעיתון מקומי בזו הלשון: ״למכירה פנטהאוז מפואר בשכונת גני חרצית, ארבעה כיווני אוויר, קומה 22, נוף בשמיים, מחיר ברצפה, רק 4.5 מיליון שקלים. דירה מדהימה, כל הקודם זוכה".

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

לדירת פנטהאוז בבית משותף הוצמדו שתי חניות סמוכות. רוכש פוטנציאלי מבקש לדעת מה דין החניות.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

על חלקתה של דניאלה רשומה זיקת הנאה לטובת חלקתה של שרונה, ואולם לא נקבעה תקופה בתנאיה.

מה תוקף זיקת ההנאה?

אריה רכש מלינוי מגרש שבבעלותה. לינוי טסה לחו"ל ואינה פנויה לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת אריה.

האם בנסיבות אלה יכול אריה לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין עיסקת הרכישה מלינוי?

דנה, רופאת שיניים, משתמשת בדירת מגורים שבבעלותה כמרפאת שינים בלבד, וזאת מיום שרכשה אותה בתאריך 1.1.2010 ועד היום.

האם זכאית דנה לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה כיום לצורך הפיכתה בחזרה לדירת מגורים? אנא סמנו את התשובה הנכונה ביותר:

ביום 1/1/2021 חתם דורון, בעל דירת מגורים, עם מירון, על חוזה שכירות לשנתיים, החל מ- 1/4/2021 בסכום של 3,500 ש"ח לחודש. יומיים לאחר חתימת ההסכם הנ"ל, פנה אל דורון שלמה, שמחפש מזה זמן רב דירה דומה, והגיש לדורון הצעה לשכור את הדירה בסכום של 4,000 ש"ח לחודש, וזאת בתנאי שייחתם באופן מיידי הסכם שכירות למשך 3 שנים, החל מיום 1/3/2021. דורון הסכים להצעתו של שלמה וחתם גם עימו על הסכם שכירות. שלמה נכנס לדירה בהתאם להסכם השכירות.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מי אחראי לאישור או לדחיית תוכנית מיתאר ארצית, שנערכה על פי הוראותיה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה?

האם משרד העוסק בתיווך מקרקעין, המצוי בקניון שמתנהל ללא חברת ניהול, חייב ברישיון עסק? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

מהי "חלקה תלת מימדית"? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

אלזה ויצחק, דיירים מוגנים, התגרשו לאחר 20 שנות נישואין. במסגרת הסכם הגירושין ביניהם, עזבה אלזה למשך שנתיים את הדירה שבה התגוררו בני הזוג במשך כל חייהם המשותפים. במסגרת הסכם הגירושין הסכים יצחק לעזוב את הדירה המשותפת כעבור שנתיים ולאפשר לאלזה להיכנס ולגור בה במקומו.

האם אלזה יכולה להמשיך להיחשב כ׳דיירת מוגנת׳, למרות שעזבה את הדירה ואת יצחק?

מהי התקופה המקסימלית המותרת ל׳שימוש חורג׳ במקרקעין? אנא סמנו את התשובה הנכונה ביותר.

כאשר אדם נפטר וממונה לו מנהל עיזבון, האם מנהל העיזבון צריך אישור מבית משפט כדי למכור נכס מקרקעין של המנוח?

יצחק ביקש לקנות דירת מגורים במחיר של 2,000,000 ש״ח ושלח למוכר הדירה את הצעתו בכתב. המוכר הסכים לעיסקה, והצדדים חתמו על חוזה אצל עורך דין. בדיעבד הסתבר שעורך הדין טעה במחיר העיסקה וכתב שהדירה שווה מיליון ש״ח יותר ממה שהסכימו הצדדים. כעת המוכר דורש את המחיר שהצדדים חתמו עליו בטעות, ולא את המחיר שסיכמו ביניהם כשסיכמו ביחד את מחיר הדירה.

האם טעות הסופר בחוזה מהווה עילה לביטול החוזה?

דוד מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן. הקבלן מציין בחוזה כי הרכישה כוללת גם חברת ניהול שתתחזק את הבניין בו נמצאת הדירה.

האם חייב הקבלן לכלול את תנאי ההתקשרות עם החברה המתחזקת בחוזה מכר הדירה? האם ההתקשרות עם חברת הניהול שמתחזקת את הבניין מוגבלת בזמן לפי חוק? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

גדי המתווך גילה חוסר אחריות ונסחף בלשונו באירוע חברתי, בכך שגילה לעיתונאי ידוע שאחד מלקוחותיו נקלע לצרות כלכליות, ולכן מחפש הלקוח למכור נכס מקרקעין שבבעלותו. הלקוח כעס מאוד כשנודע לו על מעשהו של גדי.

האם התנהגות זו מצד גדי יכולה לעלות כדי עבירת משמעת, והאם החוק אוסר על גדי לגלות מידע כאמור?

יגאל כהן, מתווך במקרקעין (להלן: "המתווך"), מעסיק בסוכנות התיווך שלו מתמחה שאינו בעל רישיון תיווך, ושמו זהה לשמו של המתווך – לשניהם קוראים יגאל כהן (להלן: "המתמחה").

המתווך קבע פגישה עם לקוח שמעוניין לראות דירות, אולם מסיבות שונות, נאלץ המתווך להיעדר מהפגישה וביקש מהמתמחה שיחליף אותו. המתמחה נפגש עם הלקוח, הזדהה בשמו, והעביר ללקוח מידע כתוב ומדויק, כפי שהמתווך הינחה אתו, אולם לא הסביר ללקוח כי הוא אינו המתווך, אלא רק מתמחה בעל שם זהה. בנסיבות האמורות הלקוח היה בטוח שמדובר במתווך.

האם אפשר לראות את המתמחה כמי שזייף תעודת מתווך, וכמי שהתחזה לבעל תעודת מתווך בנסיבות האמורות? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

מהי ״תוכנית להתחדשות עירונית״? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

דביר הינו מתווך מקרקעין, המייצג בעיסקת מכירה לקוחות שמעוניינים למכור דירה שהתגוררו בה בעבר וכעת היא פנויה. דביר הציע ללקוחותיו לערוך בדירה שיפוץ, כך שהוא יציג אותה למתעניינים כדירה חדשה, וזאת לשם סיוע במכירת הדירה.

האם ניתן להעמיד את דביר לדין בגין עבירה לפי חוק הגנת הצרכן, והאם ניתן לשלול את רישיונו כמתווך לתקופה בגין מעשהו?

יצחק נתן ייפוי כוח למכירת נכס מקרקעין שבבעלותו לבורר, וזאת על מנת להבטיח את ביצוע פסק דינו של הבורר.

האם מתן ייפוי הכוח לבורר בנסיבות האמורות פטור ממיסוי מקרקעין?

גיורא, בעל דירה בצפת, חתם על הסכם למכירת דירתו לשלמה. שלמה שילם לגיורא מקדמה בהתאם לתנאי ההסכם. יומיים לאחר חתימתם על הסכם המכירה, קיבל גיורא הצעת מחיר גבוהה יותר מעמנואל. שלמה טרם רשם את הערת האזהרה בדבר העיסקה בלשכת רישום המקרקעין. גיורא מיהר וחתם עם עמנואל על חוזה למכירת דירתו, וזאת מבלי ליידע אותו על ההסכם שנחתם עם שלמה. עמנואל שילם לשלמה מקדמה, אך טרם רשם הערת אזהרה בדבר העיסקה בלשכת רישום המקרקעין.

זכותו של מי גוברת בנסיבות האמורות? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

לפי פסק הדין בעניין רע"א 394/88 שושני נגד אברון, במידה וצד להסכם לרכישת דירה מפר את ההסכם בדיעבד, ולא משלם את מלוא התמורה בגין הדירה שרכש, האם המתווך עדיין זכאי לשכרו בגין תיווך?

בפסק הדין בתיק 7132-06-08 גלז - גוטרמן נגד שרון, הגברת גוטרמן, המחזיקה בנכס שעליו עמדה בפניה ההצעה ממר הרטמן, בגובה של 7,000,000 ש״ח, שחלקם ישולמו באופן מיידי, וחלקם ישולמו בשכר דירה לתקופה של עד חמש שנים. בסופו של דבר החליטה המוכרת לדחות את ההצעה ולמכור את הנכס לקונה אחר, במחיר נמוך באופן משמעותי.

האם המתווך שהביא את ההצעה בגובה 7,000,000 ש״ח זכאי לדמי תיווך?

בבעלות יוחנן משרד המשמש לצורך עסקו ביישוב שדרות. לימים, פרסם יוחנן את המשרד למכירה. בנק הפועלים מעוניין לרכוש את המשרד לצורך פתיחת סניף בנק במקום.

בנסיבות העניין, האם המכירה חייבת בתשלום מס ערך מוסף? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

אילו אישורים נדרשים מבעל זכויות בנכס בעת העברת זכות בנכס מקרקעין ברשם המקרקעין? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.