מבחן תיווך פברואר 2021 סבב 2: שאלות ותשובות

מי מהבאים הוא ״בר רשות״ בהסכם חכירה מול רשות (מינהל) מקרקעי ישראל וקיבוץ או מושב שיתופי?

מי אחראי לעריכת דוח אפס?

איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהו ״מדד תשומות הבנייה״?

האם הורשה של מקרקעין והעברה של מקרקעין במסגרת פסק דין לגירושין חייבות במס?

זוהר הקבלן חתם על חוזה למכירת דירה חדשה למשה במסגרת מכרז "מחיר למשתכן". בחוזה נכתב כי החזקה בדירה תימסר למשה ביום 1 בינואר 2020. לצערו הרב של משה, זוהר לא העביר לו את החזקה בדירה במועד המוסכם.

בהנחה שחוזה המכר לא הסדיר את נושא האיחור במסירת הדירה, בתוך כמה ימים יהיה משה זכאי לפיצוי בגין האיחור, גם בלא הוכחת נזק?

עדנה היא בעלים של חנות במרכז 'לב בבלי'. עם הגעתה של עדנה לגיל פרישה, החליטו היא ובעלה לעבור לליסבון ולבלות שם את יתרת חייהם כפנסיונרים. בעקבות כך, החליטה עדנה למכור את החנות. עדנה שכרה את שירותיו של ירון המתווך, ואף חתמה על הסכם בלעדיות כדין. הסכם הבלעדיות לא כלל, ביודעין, סעיף בקשר למשך תקופתו.

מתי יפוג תוקפו של הסכם הבלעדיות?

משה המתווך מייצג רוכש פוטנציאלי, המעוניין לקנות נכס של אדם שנפטר זה מכבר בהוצאה לפועל. הנכס נמכר בהוצאה לפועל מכיוון שלאדם שנפטר היו במותו חובות כבדים. בניו של הנפטר אמרו למשה כי הם מבקשים לקבל את הנכס שבו מעוניין הלקוח של משה לידיהם ולגור בו.

מכיוון שהנכס נמכר עקב חובות של המוריש בהוצאה לפועל, האם הלקוח של משה המתווך יוכל לרכוש את הנכס בהוצאה לפועל?

על פי הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), כיצד יש לאשר הליך של הריסת בניין קיים והקמתו מחדש?

כיצד ניתן לרשום צו רישום בפנקס הבתים המשותפים?

איזו מההתאמות הבאות אינה התאמה הטעונה הסכמה של רוב בעלי הדירות בבית משותף?

בשנת 2019 רכשה נוגה דירת מגורים בתל אביב. שווי הדירה הינו 1 מיליון ש"ח בדיוק. נוגה שילמה דמי תיווך של 20,000 ש"ח, ועלות שכ"ט עורך דין של 10,000 ש"ח. מעבר לכך לא היו לנוגה עלויות נוספות בקשר לדירתה.

הניחו שנוגה הינה תושבת ישראל, ללא דירות נוספות בבעלותה וזוהי דירתה היחידה.

מה יהיה מס הרכישה שעל נוגה לשלם?

אבנר, בן 38, אזרח מדינת ישראל, השתחרר לפני 4 חודשים מהכלא לאחר שסיים לרצות את עונשו כדין. בזמן שהותו בכלא, הקדיש את מרבית זמנו ללמידה לבחינה לקבלת רישיון תיווך במקרקעין, כדי שיוכל להירשם לבחינה אשר עתידה להתקיים יומיים לאחר שחרורו.

האם אבנר רשאי להירשם ולגשת לבחינת המתווכים?

איתן עובד בתור מתווך במקרקעין. במסגרת אחת מעיסקאות התיווך שאיתן ניסה לקדם, הגיע לידיו מידע מסוים שאינו מידע מהותי לעיסקה.

האם על איתן למסור את המידע שהגיע לידיו ללקוחו?

תום, אחיו של יעקב, עוסק בתיווך מזה כעשור. לאחרונה החליט יעקב למכור את דירתו שביישוב ירדן הנרקיסים ולכן פנה אל תום, אחיו, כדי שזה יסייע לו במכירת דירתו לאחד מלקוחותיו לפי שוויה בשוק.

האם לתום מותר לתווך בעיסקה שבין אחד מלקוחותיו לבין אחיו יעקב?

רחל ומיכל כרתו ביניהן הסכם בכתב שלפיו למיכל יש זכות קדימה ברכישת דירתה של רחל, כאשר זו תחליט למכור אותה. לצורך הפחתת הסיכוי שרחל תמכור את דירתה מבלי לשאול קודם את מיכל האם ברצונה לרכוש אותה, פנתה מיכל לרשם המקרקעין והוכיחה לו את דבר קיומה של זכות הקדימה בכדי שזה ירשום הערת אזהרה לטובתה בגין כך על דירתה של רחל.

האם ירשום רשם המקרקעין את הערת האזהרה המבוקשת?

עידו הינו אדם פרטי שרכש נכס למגורים בשנת 2000.

בשנת 2015 הורחבו זכויות הבנייה בנכס כתוצאה מאישורה של תב"ע שהופקדה בעיריה.

בשנת 2020 מכר עידו את הנכס לעלמה (גם היא אדם פרטי אשר רכשה את הנכס לצורכי מגוריה).

בחוזה המכר נכתב: ״היטלים לרשות המקומית ישולמו על ידי הבעלים״.

מה המיסים שעל עלמה לשלם?

בנק טפחות מבקש לרשום משכנתא על נכס מקרקעין.

היכן יוכל לרשום את המשכנתא כאשר הנכס אינו רשום עדיין בלשכת המקרקעין ("טאבו")?

בלובי של בניין ״אורות בעיר״, הרשום כבית משותף, ישנה רחבה שבה הוקם פסל מפואר. הרחבה מוגדרת כ״הצמדה״ לרכוש המשותף בבניין, ולצורך הקמתה ניתן היתר בנייה כדין.

כעת מבקש בעל אחת הדירות, שהינו מיליונר אמיד, להצמיד את הרחבה לדירתו הפרטית, ומוכן לשלם על כך סכום ניכר.

האם הדבר ניתן?

מרתה רוצה להוסיף מרפסת בדירתה.

לאיזו רשות עליה לפנות בבקשה להיתר?

מה מבין הבאים עשויה להיחשב כ"תוכנית מפורטת" בסמכות ועדה מקומית לתכנון ובנייה?

במסגרת אחת מעיסקאות התיווך שניהל, לא גילה אריאל ללקוחו על עניין אישי שהיה לו באותה העיסקה. בשל כך, הוגשה קובלנה נגד אריאל ונוהל נגדו הליך משמעתי מול ועדת המשמעת.

איזה מבין האמצעים הבאים אין בסמכותה של ועדת המשמעת להטיל על אריאל בגין התנהלותו?

מועדון הלילה ״בננה ספליט״ הופעל בבאר שבע כדין מזה שנים ארוכות על ידי משה, עד לפטירתו בטרם עת לאחרונה. משה שכר את המועדון בדמי מפתח, ועם פטירתו המשיכה בתו יפעת להפקיד את דמי המפתח לבעל הבית, והשכירה מחצית מהנכס בשכירות משנה לדייר אחר.

בעל הבית של המועדון מבקש להחזיר את הנכס לידיו כדי לגבות שכירות במחיר שוק ולא שכירות מופחתת בדמי מפתח.

האם רשאית יפעת להמשיך את השכירות של העסק בדמי מפתח בתנאים אלה?

לפי פסק הדין ע״א 2643/97 שלמה גנז נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע״מ ואחרים:

לקוח של המתווך לירון קנה נכס, אך לא הספיק לרשום הערת אזהרה בטאבו. הסתבר כי המוכר ועורך דינו היו נוכלים, ומכרו את הנכס באופן מיידי לאדם אחר בתמורה לסכום נמוך יותר. הקונה השני הספיק לרשום הערת אזהרה בטאבו, ולא ידע על קיומו של הלקוח של לירון, אך שילם כבר את הכסף.

לפי פסק הדין בעניין, מי יזכה בנכס בנסיבות שכאלה?

לפי פסק הדין בעניין ע"א 2144/91 מוסקוביץ נגד ביר, מה יהיה גובהם של דמי תיווך במידה ודמי התיווך לא סוכמו במסגרת הזמנת תיווך?