מבחן תיווך פברואר 2021 סבב 1: שאלות ותשובות

שרון נתנה לגידי המתווך בלעדיות למכירת דירה המשמשת למגורים. גידי המתווך תלה שלט בדירה.

מתי תסתיים תקופת הבלעדיות, כאשר ההסכם אינו מתייחס במפורש לתקופת הבלעדיות?

גילה מנסה למכור את דירתה מזה זמן רב. גילה התקשרה עם דיצה, מתווכת מוסמכת, בהסכם בלעדיות. בהסכם הבלעדיות נכתב כי פעולת התיווך היחידה הנדרשת מדיצה המתווכת, היא לספר על הדירה במכון הכושר היוקרתי שבו היא חברה.

האם בתנאים אלה מתקיימת בלעדיות? מדוע?

גורן שכר בית בודד על חלקה, אך גילה שרעשי מטוסים שעוברים מעל החלקה מפריע את מנוחתו.

האם גורן יכול להגביל את המרחב האווירי שמעל החלקה?

ליאל ועינב הינם אחים שירשו את דירת הוריהם.

האם מותר לליאל למכור את חלקו בדירה לליאת, השכנה ממול?

באין קביעה אחרת בתקנון המוסכם, מי יישא בהוצאות התקנת מעלית בבית משותף?

בעלי הדירה שבקומת הקרקע בבית משותף, מבקשים משאר בעלי הדירות להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירתם, תוך שהם מציינים כי כך יחסכו שאר בעלי הדירות בעלות אחזקת החלק מהרכוש המשותף שיוצמד אל דירתם בתקנון המוסכם.

על מי להסכים להצעה כך שההצעה תתאפשר?

אולגה רכשה דירה מחברה קבלנית. לאחר חלוף שנה מרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, הנכס של אולגה טרם נרשם בטאבו.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

גיא רכש דירת מגורים מגלית. בהסכם המכר סיכמו הצדדים כי גיא ישלם מקדמה של 10% מערך הדירה ״על החשבון״, ואת השאר לפי לוח תשלומים שנקבע בחוזה המכר. עורך דין מטעמו של גיא רשם הערת אזהרה מתאימה ברשם המקרקעין (טאבו) ביום שאחרי חתימת החוזה.

למרבה הצער, גלית נקלעה לקשיים כלכליים לאחר כחודש מתחילת העיסקה, והוטל עיקול על כל נכסיה, וביניהם על הדירה שמכרה לגיא.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

באיזה/אילו מהמקרים הבאים הצדדים נדרשים לשלם מס שבח?

חיים, מתווך מורשה, תיווך בעיסקת מקרקעין גדולה. במהלך ביצוע העיסקה, היטעה חיים את הקונים לחשוב שיש מיזוג מרכזי בחדרים, כפי שביקשו ממנו. העיסקה התרחשה בחודש מאי 2020, כאשר בחודש יולי 2020 היתלה חיים מרצונו את רישיון התיווך שלו.

האם מוסמך משרד המשפטים לפעול כנגד חיים למרות שרישיונו אינו בתוקף, בגין תלונה שהוגשה כנגדו לאחר התליית רישיונו? אנא סמנו את התשובה הנכונה ביותר:

כיצד קבלן המוכר דירה חדשה מחויב למסור מפרט לרוכשי הדירה?

חיים גר בבניין ישן שבו נדרשים שיפוצי עומק נרחבים ודחופים. חיים הינו דייר ערירי אשר אינו מעוניין בכל שינוי בנכס. לאחרונה, שכנו לקומה של חיים, ששמו משה, החליט כי הוא מעוניין לשפץ מיוזמתו את הקומה שבה משה וחיים מתגוררים, במסגרת שיפוץ כולל לחיזוק המבנה הישן מרעידות אדמה. משה פונה אל חיים לקבלת הסכמתו לשיפוץ, אולם חיים מתנגד לשיפוץ, תוך שחיים טוען שמשה אינו יכול לבצע כל שיפוץ שהוא בקומה ללא הסכמתו של חיים.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

לאון עוסק בתיווך מקרקעין ובמסגרת עבודתו חתם על חוזה למתן שירותי תיווך לטל. באחת מן הפעמים שבהן הראה לאון לטל דירה לרכישה, פרץ בין השניים ויכוח אישי קשה, עד שלבסוף הודיע לאון לטל כי החוזה ביניהם מבוטל, וכי הוא אינו מוכן עוד לספק לו את שירותי התיווך.

טל, אשר התרשם מאוד מיכולותיו של לאון בתור מתווך, מעוניין לאכוף את קיום החוזה – האם הוא זכאי לעשות כן? מדוע?

מועדון צרכנות פנה לחברי המועדון בכתב והציע להם:

"חברת קבלני סיימה לבנות את הפרויקט שלה בנס ציונה. בעקבות הסכם שחתמה הנהלת המועדון עם חברת הקבלנות קבלני, זכאים כל חברי המועדון שירכשו דירה בפרויקט המגורים של קבלני בנס ציונה, להנחה של 17% מהמחיר. קבלני משווק את הדירות גם בשוק החופשי במחיר של 1,170,000 ש"ח, אבל חברי המועדון ישלמו רק 1,000,000 ש"ח. מותנה בהצגת כרטיס חבר".

מה מתואר בהצעת המועדון?

איתמר וניצן חוכרים חלקה, המשתרעת על פני 4 דונם, ממינהל מקרקעי ישראל. לפני כשנה בנם, ארי, התחתן עם עומר, בחירת ליבו. כמתנת חתונה, החליטו ניצן ואיתמר לבנות לזוג הטרי בית משלהם בחלקה. מעיון בהסכם החכירה עלה, כי בחלק הספציפי בו הם מעוניינים לבנות את הבית, אין זכויות בנייה.

אם מינהל מקרקעי ישראל יאשר את הבנייה, מה יהיה סוג התשלום אשר יהיה עליהם לשלם לו?

בשל עומס עבודה רב החליטה רונית המתווכת להעסיק את יפעת כמזכירה במשרד התיווך שאותו פתחה לאחרונה ואשר בכניסה אליו תלוי שלט עם הכיתוב: "אין כמו בבית – יועצי ומתווכי נדל"ן". יצוין כי יפעת יוצרת קשר עם הלקוחות, וזאת למרות שאין לה כל הכשרה בתיווך והיא כמובן לא מחזיקה ברישיון תיווך תקף.

האם דבר העסקתה של יפעת נוגד את הדין? מדוע?

איתמר ביקש לרכוש את דירתה של חן ובין השניים התנהל משא ומתן אינטנסיבי בעניין המחיר. לאחר מספר ימים של התדיינות, הודיעה חן לאיתמר כי היא מוכנה להוריד את המחיר המבוקש ב- 5% וכי ניתנות לו 8 שעות לחזור אליה עם תשובה: האם הוא מעוניין לרכוש את הדירה במחיר המופחת? לאחר כ- 4 שעות פנתה חן אל איתמר בשנית ואמרה לו שלאחר מחשבה רבה היא חוזרת בה, ומוכנה להפחית מהמחיר המבוקש רק ב- 3%.

האם רשאית חן לנהוג כפי שנהגה?

איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר לעניין הפקעת קרקע על ידי ועדה לתכנון ובניה?

לפי פסק הדין ת.א. 945-12-11 עודד סיטי נגד טל פרי, האם הסכם בלעדיות יכול לקבוע הוראות ששייכות להזמנת תיווך?

יוגי קנה נכס מקרקעין. למימון הרכישה לווה יוגי הלוואה לדיור (משכנתא) מבנק א'.

היכן עלולים להופיע רישומים הקשורים להלוואה?

לפי פסק הדין בעניין 2413-09-07 סמרה ואחרים נגד שמואל, האם ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך בגין רכישה של פעילות של עסק, ולא שכירות או רכישת המקרקעין שבהם בית העסק יושב?

אלון וקרן מתגוררים בפזיטו, מושב חקלאי הממוקם על מקרקעי ישראל. לאחרונה היקצתה להם האגודה השיתופית "משק עזר". אלון מעוניין לבנות שם שתי יחידות מגורים לאיתי ונגה, ילדיהם של בני הזוג, אך קרן סבורה כי הואיל ומדובר ב"משק עזר" ניתן לעשות בשטח שימוש למלאכה או לעיבוד חקלאי בלבד.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ליאת ומורן כרתו ביניהן הסכם בכתב שלפיו למורן יש זכות קדימה ברכישת דירתה של ליאת כאשר זו תחליט למכור אותה. לצורך הפחתת הסיכוי שליאת תמכור את דירתה מבלי לשאול קודם את מורן האם ברצונה לרכוש אותה, פנתה מורן לרשם המקרקעין והוכיחה לו את דבר קיומה של זכות הקדימה, כדי שזה ירשום הערת אזהרה לטובתה בגין כך על דירתה של ליאת.

האם ירשום רשם המקרקעין את הערת האזהרה המבוקשת?

הקבלן אושרי מכר דירה חדשה לעמרי. בחוזה נכתב כי החזקה בדירה תימסר לעמרי ביום 1 בינואר, 2020. לצערו הרב של עמרי, אושרי לא העביר לו את החזקה בדירה במועד המוסכם.

בהנחה שחוזה המכר לא הסדיר את נושא האיחור במסירת הדירה, בתוך כמה ימים יהיה עמרי זכאי לפיצוי בגין האיחור גם ללא הוכחת נזק?

יצחק, דייר מוגן בדירה יוקרתית במרכז ירושלים, נפטר.

בין אשתו של יצחק, הפרודה ממנו, שהתגוררה עימו בנכס במשך שנים, לבין בת זוגו החדשה, שהתגוררה עימו בדירה בשבעת החודשים שלפני פטירתו, פרץ ויכוח בשאלה מי זכאית להיות הדיירת המוגנת במקום יצחק.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?