מבחן תיווך דצמבר 2020 סבב 2: שאלות ותשובות

בבניין המוגדר ברשם המקרקעין (״טאבו״) כ״בית משותף״ לפי החוק, האם מותר למכור חניה או מרפסת בנפרד מהנכס שאליו הם מוצמדים?

שפרה ורונן הם זוג נשוי המצוי בהליכי גירושין. בבעלותם נכס מקרקעין המשמש לעסק משותף.

רונן חתם על הזמנת תיווך למתווך דור, אשר מצא קונה לעסק, לפי מחיר המקרקעין בלבד. הקונה מבקש לחתום על חוזה רכישה של המקרקעין באופן מיידי במחיר של מיליון וארבע מאות אלף ש״ח.

שפרה הודיעה למתווך דור שלא יטרח, משום שהיא מעוניינת לרכוש את חלקו של רונן במקרקעין, באותו המחיר שבו הקונה מעוניין.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

האם למתווך מותר לפעול למכירת נכס השייך לאביו ולאמו?

בתקופת הקורונה מתקשה יותם מאוד לעמוד בתשלום החזר ההלוואה לבנק בגינה נרשמה על זכויותיו בדירה משכנתא. יותם מאמין כי יוכל להמשיך ולעמוד בתשלומי החזר ההלוואה לאחר שישוב לעבודתו עם סיום תקופת הקורונה.

האם יותם רשאי לדחות את החזר התשלומים החודשי לבנק, במידה ויש בידו בטוחה להציע לבנק?

האם אדם שפטור ממס שבח מקרקעין יהיה פטור באופן אוטומטי גם מהיטל השבחה של אותו הנכס?

יצחק המתווך ולאה הקונה סיכמו בעל פה על דמי תיווך שתשלם לאה אם יאתר יצחק דירה מתאימה שתרכוש לאה. יצחק איתר עבור לאה דירה מתאימה ולאה אכן רכשה את הדירה, אולם לאחר הרכישה, התברר כי הייתה בין הצדדים אי הבנה לגבי גובה דמי התיווך שתשלם לאה ליצחק, ולאה הבינה שיצחק אינו מתכוון לגבות ממנה דמי תיווך בגין עיסקה זו, אלא רק בגין נכסים אחרים שבבעלותה, שבהם הוא מטפל טיפול שוטף.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מתמחה, שאינו מתווך, בחברה בערבון מוגבל (בע"מ) העוסקת בתיווך, תלה שלט בנכס מסוים והציג אותו למוכרים ולקונים. הדבר קרה ביום שבו המתווך האחראי על הטיפול בנכס זה לא היה פנוי לכך. בעקבות פעולת המתמחה, ועוד באותו היום, הגיעו קונים לנכס וחתמו על חוזה לרכישתו מהמוכרים, ואף חתמו על הזמנת תיווך מפורטת בהתאם לתקנות.

לפי פסק הדין בעניין ע"א 3455/06 דה כהן בע״מ נ׳ אלון עמרם, האם החברה זכאית לדמי תיווך?

מר רודה, מתווך מוסמך, ראה נכס בבלעדיות של המתווכת הגברת שקלרש. מר רודה הציע את הנכס ללקוחותיו, תוך שהוא יוצר קשר ישירות עם המוכרים שאותם ייצגה הגברת שקלרש, מבלי ליידע את הגברת שקלרש בעיסקה כלל ומבלי שהוא רואה חובה לגלות לקונים שהוא מייצג את דבר הבלעדיות של מתווכת אחרת לגבי הנכס.

לפי פסק הדין בעניין ע״א 25179-07-11 אל הנכס נ׳ שמלצר, מהי חובתו של מר רודה כלפי לקוחותיו? הניחו לצורך שאלה זאת, כי הבלעדיות של הגב׳ שקלרש תקפה כדין.

שלושה מתווכים התווכחו על הנושא של עד מתי קיימת חובה להבטחת ההשקעה של רוכשי דירות על פי חוק.

להלן הטענות של כל אחד מהם:

המתווך שאול: חובה להבטיח השקעה של רוכשי דירות עד להשלמת הבנייה לפי חוזה המכר בין הקבלן לרוכשים.

המתווכת צילה: חובה להבטיח השקעה של רוכשי דירות עד למסירת הדירה לקונים.

המתווכת אירנה: חובה להבטיח השקעה של רוכשי דירות עד לקבלת חוזה מול רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), של חכירה לתקופה העולה על 25 שנים לטובת הקונים.

מי מהמתווכים צודק/ים?

מהן מטרותיה של תוכנית מיתאר מקומית, והאם היא רלוונטית לנכסים בעלי חשיבות אדריכלית והיסטורית?

משה שוכר נכס. לאור ההגבלות בתקופת הקורונה, הודיע משה לבעל הנכס מראש כי הוא צופה שלא יצליח לשלם את דמי השכירות גם לאחר שיוסרו המגבלות ויחודש המסחר. עם זאת, הודיע משה כי מחוסר ברירה, בכוונתו להמשיך ולהחזיק בנכס מבלי שישלם את דמי השכירות, וזאת עד להודעה חדשה.

מה יכול בעל הנכס לעשות במקרה כזה?

משה ולאה קיבלו לידיהם דירה חדשה שרכשו מחברה קבלנית.

עם כניסתם לדירה, חשדו בני הזוג כי שטח הגינה שהוצמדה לדירתם קטן מזה שנקבע בחוזה ואכן, מודד מקצועי שהזמינו למקום, אישר כי שטח הגינה קטן ב- 4.5% מזה שצוין במפרט שבהסכם הרכישה.

האם שטח הגינה נחשב כתקין, בהשוואה אל מול המפרט במועד המסירה?

שמואל הוא מתווך, הפועל להשכיר דירות עבור לקוחותיו המתגוררים בחו״ל ומעביר לידיהם את דמי השכירות בהתאם להוראותיהם.

במהלך השנים התיידד שמואל עם תרצה, אחת מלקוחותיו, עד לפטירתה למרבה הצער. תרצה קבעה בצוואתה כי שמואל ימונה כמנהל עזבונה וימשיך לפעול להשכרת ארבע מדירותיה, ויעביר את הכספים למספר ארגוני צדקה על פי בחירתה של המנוחה. שמואל מונה באופן רשמי כמנהל עזבונה של תרצה המנוחה והוא ימשיך לשמש כמתווך בהתאם להוראות אלה ולכל דין.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יצחק חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות עם משה, מתווך במקרקעין, בעניין מכירת דירת פאר שבבעלותו של יצחק. בהזמנת התיווך הוסכם בין הצדדים כי משה המתווך מחויב לבצע פעולת שיווק אחת בלבד, והיא לרכוש כרטיס כניסה ועל חשבון משרד התיווך שלו וללכת על חשבונו למסיבת קוקטייל יוקרתית ומפוארת, שבה ציפו השניים כי הדירה תימכר.

דירת הפאר אכן נמכרה, אולם יצחק שלח למשה מכתב מעורך דין שבו נטען כי משה רימה את יצחק, וכי לא היה רשאי לבצע פעולת תיווך אחת בלבד, אלא היה חייב לבצע לפחות שתי פעולות תיווך כמתחייב בדין.

בנוסף, נטען במכתב, כי ללכת ולחפש קונים באירוע יוקרתי היא לא דבר שיכול להיחשב כ"פעולת תיווך".

האם בנסיבות האמורות נחשב יצחק כמי שביצע את פעולות התיווך הנדרשות ממתווך לפי הדין?

ליאורה הינה קטינה המתגוררת עם הוריה בדירתם המשותפת. לאחרונה החליטו הוריה של ליאורה להתגרש ובכוונתם שליאורה תעבור להתגורר עם אימה. בינתיים איתר האב קונה לדירתם וחתם עימו על זיכרון דברים למכירת הדירה, אולם אימה של ליאורה טרם מצאה דירה חלופית למגוריה ומגורי בתה הקטינה.

האם ניתן למכור את הדירה שבה מתגוררת ליאורה בטרם נמצאו לה ולבתה מגורים חלופיים תחילה?

ענבל ונאור החליטו להתגרש. במסגרת הגירושין, הם מבקשים לבצע הפרדת רכוש ביניהם, לרבות ביחס לדירת מגוריהם המשותפת.

האם העברת הדירה אגב הגירושין יוצרת חיוב במס?

משה נהנה מזיקת הנאה של מעבר בחלקה סמוכה מזה יותר מ- 30 שנה. החלקה הסמוכה, שאינה בבעלותו, משמשת לו כמעבר עם רכבו לחניה שבחלקתו. בעצת מתווך מקומי, פנה משה לבעלים של החלקה הסמוכה הנ"ל, וביקש לרשום את זיקת ההנאה ברשם המקרקעין (״טאבו״). זאת על מנת להעלות את ערך הנכס שלו. להפתעתו של משה, בעל הקרקע הסמוכה מתנגד לרישום בטאבו.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

איילה מבקשת לקנות חנות הממוקמת בקומת הכניסה של בניין מגורים.

מבדיקת תשריט הבית המשותף עולה כי החנות מסומנת כ״דירה״ בתשריט.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

משה הינו בעלים של קרקע חקלאית מזה שנים רבות. לאחרונה, החליטה הוועדה המרחבית והמחוזית לתכנון ובניה ״להפשיר״ את הקרקע החקלאית שבבעלותו ולשנות את יעודה למגורים.

היזם זריזי ביקש מיצחק המתווך לפנות אל משה ולהתעניין בקרקע. כאשר יצחק פנה אל משה, הוא הבין מיד שמשה אינו מודע לשינוי התכנוני, הצפוי להעלות במאות אחוזים את ערך הקרקע שבבעלותו. משה, שהופתע מההתעניינות בקרקע שבבעלותו, שאל את המתווך האם יש מידע חדש שעליו לדעת לגבי הקרקע.

לאור פסק הדין ע״א 2469/06 רונן סויסה ואחרים נ׳ חברת זאגא ואחרים, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

לאורלי ואבי דירת מגורים בבניין הרשום כבית משותף. דירת המגורים כוללת 4 חדרים, ולה צמוד מקום חניה בחניון הבניין. בסמיכות למקום החניה ישנו שטח קרקע המהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין. שטח זה לא נוצל מעולם, והגישה אליו היא אך ורק דרך החניה הצמודה של אורלי ואבי. אורלי ואבי מעוניינים להצמיד לדירתם גם את חלקת קרקע זו.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ורד המתווכת קיבלה לטיפולה בבלעדיות דירת פנטהאוז בבניין בן 5 קומות. במקום קיימת תוכנית בניין עיר (תב״ע) אשר מגדילה את אחוזי הבנייה בחלקה בה בנוי הבניין. אולם זאת, ללא הגדלת מספר הקומות. ורד בדקה את תקנון הבית המשותף ואת הזכויות בנכס, וגילתה כי זכויות הבנייה בגג המשותף צמודות לדירה. עוד עלה מן הבדיקה כי במסגרת תוכנית המיתאר החלה על החלקה בה בנוי הבניין, מותר להקים בחלקה בניין בגובה של ״עד חמש קומות״.

בנסיבות המתוארות, האם ניתן להגדיל את הדירה ולבנות קומה נוספת על הגג?

מהו ״בית מורכב״?

אבי הוא דייר מוגן בנכס ששימש אותו בעבר כמבנה למכירת מוצרי עור. במהלך הזמן, סגר אבי את עסקו והיסב את הנכס לשימוש לצורך שלט פרסומת ענק ללא שימושים נוספים.

האם חוק הגנת הדייר חל על הנכס האמור?

ברוריה ביקשה מהמתווכת גילה למצוא לה דירה למגוריה. גילה מצאה דירה המתאימה לברוריה, וסייעה לה להעביר הצעת מחיר שמתאימה לברוריה. למרבה הצער, ברוריה חלתה ומצבה החמיר, עד שבית משפט למשפחה הכריז על ברוריה כפסולת דין.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר בהתייחס למעמד ההצעה שהגישה ברוריה למוכרים?

דוד פנה ליצחק, מתווך מוסמך, בבקשה שיטפל עבורו במכירת דירת מגורים יוקרתית שירש מאימו. יצחק, אשר עיין בנסח הטאבו (נסח מלשכת רישום המקרקעין) וראה כי דוד הינו הבעלים הרשום של הנכס, פעל לאיתור קונה. יצחק המתווך אכן הביא לכך שקונה התקשר עם דוד בחוזה. במסגרת העיסקה שילם הקונה לדוד את התמורה המוסכמת ששיקפה את שווי השוק של הנכס. בהמשך אף נרשם הקונה כבעלים של הדירה. כעת, הופתע יצחק לקבל פנייה מראובן, שהינו אחיו של דוד. ראובן טוען כי הוא בעל הזכויות המקורי בדירה וכי דוד נרשם בטאבו שלא כדין. יובהר כי הקונה שרכש את הדירה מדוד כלל לא היה מודע לטעות.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?