מבחן תיווך מאי 2013: שאלות ותשובות

דני ואבי הם בעלים במשותף של מגרש מוסדר הרשום בלשכת רישום מקרקעין. בין הצדדים אין הסכם שיתוף.

בנסיבות העניין, האם באפשרותו של דני לפרק את השותפות במגרש?

טל הוא הבעלים של דירת מגורים הרשומה כתת חלקה בבית משותף בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. טל מעוניין להשכיר את דירתו לשנה אחת בלבד וללא אופציה להארכה, לגלית הסטודנטית.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

סמי הוא הבעלים של חלקת קרקע בנתניה, ובצמוד אליה ממוקמת חלקתו של חזי. על מנת להגיע לחלקתו, חזי נוהג לעבור דרך חלקתו של סמי, למרות שניתן להגיע לחלקה שלו גם מבלי לעבור דרך החלקה של סמי. בין סמי וחזי שוררים יחסי שכנות טובים, וברצונם להסדיר את זכות המעבר של חזי.

בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי? אם כן - כיצד?

עמי ותמי הם בני זוג, ובבעלותם דירה משותפת המשמשת למגוריהם, הרשומה על שם שניהם בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. עמי, שנקלע לקשיים כלכליים, רוצה למכור את חלקו בדירה לאחיו יוסף. תמי טוענת כי עמי לא יכול למכור את חלקו בדירה ליוסף, וכי עליו תחילה להציע לה את חלקו בדירה.

בנסיבות העניין, האם צודקת תמי בטענתה? מדוע?

שחר רכש לפני שנה דירה ולקח הלוואת משכנתא של מיליון שקל. לפני חודש פוטר שחר והוא חושש כי כעת הוא לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא.

בנסיבות העניין, מה יכול שחר לעשות?

דינה רוצה לרכוש דירה בפרויקט החדש של חברת "מוצלחים בנייה" בע"מ. כאשר דינה קיבלה את חוזה הרכישה היא שמה לב כי לפרויקט יש ליווי פיננסי. דינה רוצה לקחת הלוואת משכנתא לצורך רכישת הדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

רמי רוצה לרכוש דירה שבנייתה טרם הושלמה מהקבלן "שלמה ובניו". הקבלן הציע לרמי לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין אשר תהיה לה עדיפות על כל רישום שיהיה בלשכת רישום המקרקעין. רמי רוצה לקבל ערבות בנקאית מהקבלן.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שלומי רוצה לרכוש דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה. שלומי רוצה לדעת כיצד יחושב מס הרכישה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

דנה, מתווכת מורשית, מנהלת משרד תיווך ומעסיקה בו מספר מתווכים שכירים, שלכולם רישיון תיווך בתוקף. אדם, אחד מהמתווכים השכירים, הסתיר מלקוח מידע מהותי בקשר לנכס אותו הציג בפניו. בעקבות המקרה הוגש כתב אישום נגד אדם המתווך ונגד דנה המנהלת מכוח חוק הגנת הצרכן.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

גיא מחזיק באישור שדירתו, אותה הוא מעוניין למכור, רשומה בלשכת רישום המקרקעין. גיא טוען כי עקב כך הוא אינו חייב בתשלום מס שבח על מכירת הדירה.

בנסיבות העניין, האם גיא צודק? מדוע?

מוטי הוא הבעלים של מגרש ברחובות הרשום בלשכת רישום המקרקעין. על המגרש רשומה זכות קדימה לטובת דינה. שלומי מעוניין לרכוש את המגרש וסיכם עם מוטי על מחיר של מיליון ש"ח.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

חלקתה של ציפורה הופקעה. בתביעתה לקבלת פיצויי הפקעה טענה ציפורה כי שווי חלקתה הוא 1,000,000 ש"ח. בסופו של דבר נקבעו פיצויי ההפקעה על סך של 800,000 ש"ח.

בנסיבות העניין, מהו הסכום אשר ייקבע כשווי המכירה לעניין מס שבח?

בבעלות שמעון נמצא משק חקלאי במושב הבונים. שמעון משכיר את המשק.

האם חוק הגנת הדייר עשוי לחול על שכירות זו?

דינה היא הבעלים של עשירית מדירה בחולון. אין לדינה עוד זכויות בנכסי נדל"ן. כיום רוצה דינה לרכוש דירה עבור עצמה והיא לא יודעת מה גובה מס הרכישה שהיא תצטרך לשלם בגין רכישת הדירה השנייה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

רוני גר ליד משה. רוני שמע כי משה מעוניין למכור את הדירה שלו והסתקרן לדעת כמה שווה הדירה. רוני הגיע לדירה וניהל משא ומתן עם משה ואחרי מספר פגישות הוא הגיע לסיכום עם משה על רכישת הדירה תמורת שני מיליון ש"ח. כאשר הגיעו הצדדים לחתום על הסכם אשר נוסח על ידי עורכי דין, הודיע רוני למשה כי מעולם הוא לא התכוון לרכוש את הדירה ורק רצה לראות באיזה מחיר הוא יהיה מוכן למכור אותה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בהסכם למכירת דירה נקבע פיצוי מוסכם בשיעור של מאה אלף שקל. כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם על ידי המוכר נגרמו לקונה נזקים בשיעור של מאה וחמישים אלף שקל.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ברק המתווך התחתן לפני כחמש שנים עם יהודית. חיים, בנה של יהודית מנישואיה הקודמים, מעוניין למכור את דירתו. חיים פנה אל ברק שיתווך עבורו בעיסקה זו.

בנסיבות העניין, האם יכול ברק המתווך לעשות זאת? מדוע?

בין שולמית המוכרת לשאול הקונה נחתם הסכם למכירת בית פרטי ברמת השרון בפני עורך הדין צדקיהו. מספר חודשים לפני החתימה הזמינה שולמית את יצחק, מהנדס הבניין, כדי שיבדוק את מצב הבית. המהנדס קבע כי יש להרוס את המבנה מיידית כי יש סכנה שיתמוטט, אך שולמית לא סיפרה על כך לשאול. יומיים לאחר חתימת הסכם המכר פגש שאול במקרה את יצחק המהנדס וסיפר לו על הבית שרכש, ואז לתדהמתו סיפר לו יצחק המהנדס על הבדיקה שערך לבית לפני מספר חודשים ועדכן אותו כי המבנה עלול להתמוטט ויש להרוס אותו מיידית. כעת שאול רוצה לבטל את החוזה.

בנסיבות העניין, האם רשאי שאול לבטל את החוזה? מדוע?

למי יש לשלם דמי הסכמה, ובאילו נסיבות?

ענת פנתה למתווכת סופיה ממשרד "נכסים - סוף" כדי שתסייע לה ברכישת דירה. ענת ציינה שהיא מבקשת לרכוש דירת מגורים בת 4.5-5 חדרים בשטח של כ- 120 מ"ר במחיר עד 1,600,000 ש"ח, ומאחר שהיא לא מבינה בנושאים אלה היא מבקשת שלא יהיו בדירה בעיות מיוחדות. סופיה ערכה מסמך הזמנה לשירותי תיווך, מילאה את פרטיו, רשמה את המחיר המבוקש, ובחלק המוקדש לתיאור הנכס רשמה "דירת מגורים". לאחר שסופיה הציגה לענת מספר דירות רכשה ענת ממשה דירה בשטח בנוי של 125 מ"ר. הרכישה התבצעה ונחתם הסכם אצל עורך דין יעלי. כאשר התחילה ענת בהליכים לקבלת הלוואת המשכנתא התברר כי בדירה בוצעה עבירת בנייה וכי אחד האגפים של הדירה בשטח 25 מטר נבנה ללא היתר וקיים צו להריסתו, וגם אין אפשרות לקבל היתר עבור חלק זה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בבניין מגורים בן עשר דירות בעפולה, הרשום כבית משותף, החליטו שבעה מבעלי הדירות להצמיד את המקלט של הבניין לדירתו של יחזקאל, יו"ר ועד הבית, כהוקרה על תרומתו להחזקתו של הבניין. שולה, בעלת הדירה בקומה האחרונה, מתנגדת נמרצות וטוענת שהדבר בלתי אפשרי.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אברהם רכש מגרש ריק בירושלים, והקים עליו בניין הכולל חמש דירות. את הבניין רשם כבית משותף, ערך את התקנון וקבע בו הוראות כאשר כל הדירות היו בבעלותו המלאה. לאחר מכן רשם את התקנון בפנקס הבתים המשותפים. כעבור שנה מכר אברהם ליצחק את הדירה בקומת הקרקע.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

האם יש הבדל בין קרקע מוסדרת הרשומה בפנקסים, לבין קרקע לא מוסדרת הרשומה בפנקסים?

לחיים מגרש ריק בשכונת קרית יובל בירושלים. לפני כשנה נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת המשנה את יעוד החלקה למוסדות ציבור ומייעדת את החלקה להפקעה. כעת מעוניינת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "ירושלים" להפקיע את המגרש לשם הקמת בית ספר.

האם באפשרותה לעשות זאת?

עזריאל וגבריאל הם תאומים זהים. לעזריאל רישיון לתיווך במקרקעין, אך לגבריאל אין רישיון כזה. עזריאל החל לתווך בעיסקת מקרקעין גדולה, אך נאלץ להפסיק בשל בעיה בריאותית, ועל כן מסר את רישיון התיווך לגבריאל אחיו התאום, שהמשיך בתיווך בעיסקה. במהלך המשא ומתן חשף הרוכש כי גבריאל אינו בעל רישיון לעסוק בתיווך והסתלק מיד מן העיסקה.

בנסיבות העניין, על מי מהאחים (אם בכלל) חלה אחריות פלילית?