מבחן תיווך פברואר 2013: שאלות ותשובות

איזה מידע לא מופיע בנסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) המופק ע"י לשכת רישום המקרקעין?

בני רכש בית לפני 5 שנים. בימים אלה התקבלה תוכנית בניין ערים חדשה, המאפשרת בנייה של קומה נוספת, ובני מעוניין לבנות את הקומה הנוספת. הבית רשום במינהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין. כשקנה בני את הדירה מיוסף, שילם יוסף דמי היוון למינהל.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

נחום ביקש ממאיר המתווך שיעזור לו לרכוש 10 דירות בבניין באור עקיבא, וחתם על הזמנת שירותי התיווך. מאיר הצליח לקשר בין נחום לשבעה מוכרים שהחזיקו ב- 7 דירות מתוך 10 באותו בניין. בתוך ימים ספורים נחתם הסכם בין נחום לבין כל השבעה. אולם, כמה ימים אחרי כן, לפני שנרשמה הערת אזהרה ולפני ששולם סכום כסף, התברר שהבנק לא מוכן לתת לנחום הלוואה לרכישה של חלק מהדירות בבניין ולא של הבניין כולו, מכיוון שהבניין לא רשום כבית משותף. למרות שהדבר לא הוזכר בחוזה, הסכימו נחום והמוכרים על ביטול העיסקה ללא פיצוי. בהתאם לכך, הודיע נחום למאיר כי העיסקה בוטלה וכי הוא לא זכאי לדמי תיווך.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ירון יזם שינוי בתוכנית מיתאר מקומית, המגדיל את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על חלקה השייכת לו, מבלי להגדיל את שטח הבנייה הכללי המותר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את התוכנית שהגיש, ועכשיו ירון מעוניין לערער על החלטתה.

בנסיבות העניין, מה ביכולתו של ירון לעשות?

ריקי רכשה מיוסף דירה שבנייתה הסתיימה לפני שלושה חודשים. יוסף רכש את הדירה מקבלן. כיוון שהדירה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, נערך הרישום בחברה המשכנת, "פלס בע"מ", אשר בנתה את הדירה. בעת העברת הזכויות נדרשה ריקי לחתום על סעיף ויתור, לפיו לא יהיו לה כל טענה, תביעה, או דרישה כנגד החברה בקשר לליקויים בדירה. ריקי ניסתה להתנגד לחתימה, אך נציג החברה עמד על התנאי ולבסוף הסכימה ריקי לחתום. מספר ימים לאחר העברת הזכויות התברר לריקי כי חברת "פלס בע"מ" בנתה בניגוד לתקן.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

היזם רני כסיף בנה בניין ובו 8 דירות בשטח 80 מ"ר כל אחת ופנטהאוז בגודל 160 מ"ר. בעת רישום הבית המשותף, ביקש רני מעורך דינו יעקב לקבוע כי כל דירה תשתתף בעלויות האחזקה בשיעור של 1/9 מההוצאות. יעקב בדק את הסכמי המכר של כל הרוכשים ואת המפרטים ולא מצא בהם כל הוראה שמתייחסת לחלוקת הוצאות האחזקה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ועד הבית ברחוב "השבר הסורי אפריקאי" מספר 4 החליט להזמין עבודות הנדסיות לחיזוק הבית מפני רעידות אדמה. הוצע על ידי אחד הדיירים לבצע רק את החיזוקים הדרושים אשר משמעותם בפועל ביטול מספר חדרי שירות המשמשים כשטח משותף בבניין. באסיפת הדיירים הצביעו 11 דיירים בעד השיפוץ ושאר 9 הדיירים הצביעו נגד.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

נועה רכשה דירה שלא רשומה בלשכת רישום המקרקעין ורישומיה מתנהלים בחברה משכנת. לצורך רכישת הדירה קיבלה נועה הלוואה מהוריה והתחייבה לרשום לטובתם שיעבוד. נועה דרשה מעורך הדין שייצג אותה ברכישת הדירה שירשום משכנתא לטובת הוריה. עורך הדין אמר לה שהוא לא יכול לרשום משכנתא, אלא רק משכון בפנקס רשם המשכונות.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שחר רכש בית באמצעות גדי המתווך. לשאלתו של שחר, השיב גדי כי אין כל בעיות מיוחדות בבית שרכש. להפתעתו של שחר הוא גילה לאחר שנכנס לגור בבית כי קומת המרתף של הבית נבנתה ללא היתר.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

כלנית רוצה לרכוש דירה הנמצאת בבנייה מהחברה הקבלנית "קבלנים מוצלחים בע"מ". החברה הקבלנית מציעה לכלנית שתי אפשרויות: הראשונה, לשלם מיליון ש"ח תמורת הדירה, כאשר כלנית תקבל ערבות בנקאית בהתאם להוראות החוק, והשנייה, לקבל הנחה של חמישים אלף ש"ח ולוותר על הערבות הבנקאית, כי "חבל שהבנק סתם ירוויח עלינו כסף".

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יוסי הוא מתווך במקרקעין. יוסי ראה מודעה בעיתון לפיה עורך דין חיים מונה להיות כונס נכסים לדירה בתל אביב. יוסי רוצה להביא לקוחות אשר ירכשו את הדירה.

האם יוכל יוסי לקבל דמי תיווך מהקונים אם וכאשר הם ירכשו את הדירה מכונס הנכסים?

שוקי עוסק ביזמות בתחום הנדל"ן שנים רבות וידוע כמומחה נדל"ן. לשוקי אין רישיון לתיווך מקרקעין. שוקי תלה על דלת משרדו שלט ענק: "שוקי נדל"ן - המומחה שמחבר בין מוכר לקונה".

בנסיבות העניין, האם מותר לשוקי לתלות שלט כזה? מדוע?

ליצחק חלקת קרקע מוסדרת בבעלות פרטית ברחובות. יצחק מכר ליעקב את בעלותו בחלקה זו, ובין השניים נערך חוזה מכר. יעקב מעוניין להביא את העיסקה לגמר.

מה עליו לעשות?

לראובן דירת מגורים בבעלותו. חיים פלש לדירתו של ראובן. שבוע אחרי הפלישה נודע לראובן שחיים פלש לדירתו.

מה באפשרותו של ראובן לעשות על מנת לפנות את חיים?

לעזריאל וגבריאל יש דירת מגורים בבעלות משותפת בבת ים. אין בין הצדדים הסכם שיתוף. גבריאל מעוניין לפרק את השיתוף.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בבניין מגורים הרשום כבית משותף בעפולה וחל בו התקנון המצוי, שרה, בעלת הדירה מהקומה השנייה, מסרבת להשתתף בהוצאות השוטפות של החזקת הרכוש המשותף, בטענה שרוב הזמן דירתה ריקה והיא מתגוררת אצל בנה יוסי בחיפה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בעלי הדירות בבניין מגורים הרשום כבית משותף החליטו להצמיד את הגינה, שהיא רכוש משותף, לדירתו של יושב ראש ועד הבניין, המתגורר בקומה השלישית, כאות הוקרה על פעילותו למען הבניין. נורית, הבעלים של דירת הקרקע, מסוכסכת עם יושב ראש ועד הבניין, והיא המתנגדת היחידה להצמדה זו.

בנסיבות העניין, האם יכולים בעלי הדירות להצמיד שטח גינה זו, למרות התנגדותה של נורית? מדוע?

אביגדור הוא מתווך במקרקעין ידוע מתל אביב. לפני כחודש פנה אליו שמעוני וביקש ממנו להכין עבורו שומת מקרקעין על שווי דירת מגורים ברחוב דיזנגוף עבור תביעתו נגד יחזקאל המתווך.

בנסיבות העניין, האם יכול אביגדור להכין שומת מקרקעין שכזו?

בתאריך 01.03.2012 נחתם חוזה שכירות לשנה בין דורית לדנה. הצדדים התכוונו שתחילת השכירות תהיה מיידית, אבל בחוזה נפלה טעות סופר בעניין מועד תחילת השכירות, ונכתב שמועד תחילת השכירות הוא 1.3.2013. דורית טענה כי בגלל טעות זו החוזה הינו בטל ומבוטל.

בנסיבות העניין, האם דורית צודקת? מדוע?

מהו שבח לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)?

יאיר הוא מתווך מורשה. יאיר סיכם בעל פה עם גיורא המוכר שימצא קונה לדירתו. כעבור חודש מצא יאיר קונה לדירתו של גיורא. לאחר משא ומתן נחתם במשרדו של עורך דין שמוליק הסכם מכר בין גיורא לקונה. יאיר פנה לגיורא ודרש את שכר טירחתו, אך גיורא סירב, בטענה שהוא לא חייב בתשלום כי בינו לבין יאיר לא נערך הסכם בכתב.

בנסיבות העניין, האם צודק גיורא? מדוע?

עמוס הוא דייר יוצא לפי חוק הגנת הדייר, אשר החזיק במושכר 8 שנים, החל משנת 2004.

בנסיבות העניין, מה יהיה חלקו בדמי המפתח?

זיאד מעוניין לרכוש מארקדי דירה בבניין ביפו. הוא בדק את נסח הטאבו ומצא שהקרקע היא בבעלות המדינה ובניהול מינהל מקרקעי ישראל, והיא מוחכרת לארקדי המוכר. זיאד מעוניין להשלים את העיסקה, אבל מתלבט האם עליו לבדוק מתי מסתיים הסכם החכירה בין ארקדי למינהל.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

חיים ודינה נמצאים בהליכי גירושים. לבני הזוג יש וילה בהרצליה המוערכת בשווי של 5 מיליון ש"ח ומשכנתא בשיעור של 2 מיליון ש"ח. במסגרת הסכם הגירושים של בני הזוג (אשר קיבל תוקף של פסק דין) הוסכם שדינה תקבל את חלקו של חיים בווילה ובתמורה היא תשלם בעצמה את המשכנתא.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

גדי עובד כשכיר בחברת החשמל והוא בעלים של דירה. שי, חברו של גדי, רוצה לרכוש את הדירה עבור החברה שלו בשם "דודי שמש בע"מ", העוסקת בייצור דודי שמש. גדי חושש שהעיסקה תחויב במע"מ.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?