מבחן תיווך יולי 2022: שאלות ותשובות

איתן ואלינור קנו דירה בקומה השלישית והאחרונה בבניין מגורים בן 3 קומות, מעל קומת עמודים, בעיר פתח תקווה. אחד השכנים של בני הזוג בונה חדר על הגג ומרפסת גג, וזאת על מנת להגדיל את דירתו.

בנסיבות העניין, האם הבנייה על הגג היא חוקית?

מאיר, הבעלים של דירת מגורים בירושלים, פנה לשמאי המקרקעין מר יצחקי, כדי שזה יעריך את שווי דירתו. שמאי המקרקעין ביקש ממאיר להמציא לו נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) כדי שיוכל לבצע את הערכת שווי דירתו.

ממי מאיר יוכל לקבל מידע ונסח טאבו עבור דירתו, ואילו פרטים יופיעו בנסח? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

יהונתן רכש מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) זכויות בקרקע המיועדת לבנייה. יהונתן רוצה לבנות על הקרקע את ביתו. יהונתן חתם עם רמ"י על "חוזה פיתוח" ביחס לקרקע.

על מה התחייב יהונתן בחוזה הפיתוח?

שני צדדים לעיסקת מקרקעין קבעו כי התשלום עבור הנכס יבוצע במטבע חוץ, שהשימוש בו נאסר לאחרונה במדינת ישראל.

במקרה זה, האם ניתן לבצע את עיסקת המקרקעין, ואם כן - כיצד?

יעל רכשה דירת פנטהאוז חדשה מקבלן. מועד מסירת הדירה נקבע בהסכם המכר ליום 30.11.21. בעקבות עיכובים שונים בנסיבות התלויות אך ורק בקבלן, הדירה נמסרה ליעל, בסופו של דבר, רק ביום 6.2.22. בחוזה המכר אין התייחסות למקרה של איחור במסירה.

יעל דרשה מהקבלן פיצוי בגין איחור במסירת הדירה. הקבלן סירב לפצותה, בטענה שהחוזה ביניהם מתייחס רק לתאריך המסירה של הנכס, אך לא לפיצוי בגין עיכובים במסירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

איתן הוא מתווך נדל"ן. בעלי דירת מגורים חתמו עם איתן על הזמנת תיווך ועל הסכם בלעדיות למשך חצי שנה, למכירת דירת מגורים. מיד עם החתימה על הזמנת התיווך והסכם הבלעדיות, איתן פרסם את הדירה באתרי אינטרנט שונים, והציג את הנכס לחמישה מתווכים שונים. חודשיים וחצי לאחר מכן, צלצלו זוג רוכשים פוטנציאליים בפעמון דלת הדירה, וביקשו לראות את הדירה. בעלי הבית הציגו בפניהם את הדירה ובסופו של דבר, אותם קונים רכשו את הדירה.

בהתאם לפסק הדין בעניין ת"א 2461/07 דרור בראון ואח' נ' יפה סידרון ואח', ובנסיבות העניין, האם בעלי הבית מחויבים לשלם דמי תיווך לאיתן?

ליאור והילה הם זוג נשוי, אשר מתגורר יחדיו בדירת מגורים שבבעלותם. לימים החליטו בני הזוג לרכוש דירת מגורים נוספת, על שם בנם המשותף הקטין, איתמר, ועבורו. זאת כמתנה לרגל יום הולדתו ה- 15 של הבן. מדובר בדירה חדשה בשווי 450,000 ש"ח בעיר חדשה הנבנית בנגב.

בנסיבות העניין, האם דירתו של הבן איתמר יכולה להיחשב כדירה 'יחידה' של איתמר לצורך חישוב מס רכישה?

שלמה רכש דירה מאבנר. בהסכם הרכישה נקבע ששלמה הרוכש ישלם את מס השבח וגם את מס הרכישה בגין העיסקה. מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה שלפיה שווי העסקה ייקבע לפי "גילום מלא".

במקרה המתואר, מהו "גילום מלא"?

רונית ועמית החליטו "לשפר דיור". כלומר, למכור את דירתם הנוכחית ולעבור לדירה גדולה יותר. לצורך כך הם שכרו את שירותיה של ציפי המתווכת, והתקשרו מול ציפי במסמך הזמנת שירותי תיווך. לאחר שפנתה לשישה מתווכים בעניינם של בני הזוג, ופירסמה את המידע באתר האינטרנט שלה, ציפי מצאה עבור בני הזוג, כעבור 8 חודשים, דירה המתאימה לצורכיהם של בני הזוג. לאחר החלפת טיוטות בין עורכי הדין נחתמה בשעה טובה ומוצלחת העיסקה. אולם עיסקת הרכישה הופרה באופן בוטה על ידי המוכר, כשהסתבר שהנ"ל פושט רגל והחוזה בוטל כדין.

בנסיבות העניין, האם ציפי זכאית לדמי תיווך?

לפי פסק דין בעניין ת"פ 1081/06 מדינת ישראל נגד אופז, האם מתווך שהתבקש על ידי לקוח לרשום זיכרון דברים לעיסקה רשאי לעשות כן?

יניר הוא מתווך מוסמך. בין יניר לבין עדי נחתמה הזמנת תיווך, שבה סוכם שיניר יקבל עמלה של 5% בגין תיווך.

האם ניתן לגבות 5% עמלה בגין תיווך, והאם עמלת התיווך מוכרת בניכוי כהוצאה לצורך חישוב מס שבח מקרקעין?

במקרה של פטירה של אדם, האם מוסמך מנהל עיזבון להעביר זכויות במקרקעין במשק חקלאי, ללא צורך בקבלת אישור מבית המשפט?

שלושה יורשים מעוניינים לכרות ביניהם הסכם, שיעביר לידיהם חלקים מדירות שירשו מהוריהם ללא תשלום.

האם היורשים זכאים לפטור ממס שבח בגין ההעברות שתבוצענה בדירות במסגרת ההסכם הנ"ל?

מוטי מחזיק בבית פרטי במודיעין, הרשום על שמו בבעלות מלאה. הבית מחולק ל- 2 מפלסים - זה מעל זה. מוטי מבקש למכור רק את הבעלות שלו על המפלס התחתון בבית ולהמשיך לגור במפלס העליון, שישאר בבעלותו.

בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי? נא סמנו את התשובה הנכונה ביותר.

אחרי חיפושים רבים, מצא דוד את דירת חלומותיו. במהלך הפגישה עם המוכר, שלומי, לאחר שלחצו ידיים והרימו כוסית, הם ערכו ביחד מסמך, בו כתבו את המשפט הבא: "זיכרון דברים. דוד קונה משלומי את הדירה בפתח תקוה. המחיר ותנאי התשלום יסוכמו בתוך שבוע". מלבד הכותרת והמשפט הזה לא הופיע במסמך כל משפט נוסף. כעבור יומיים החליט דוד לבטל את רכישת הדירה.

האם המסמך נחשב הסכם מחייב שניתן לבקש את אכיפתו בבית המשפט?

ערן וצילה הם בעלי 2 דירות בקוטג' דו משפחתי. 2 הדירות (קוטג'ים) רשומות על שם שניהם.

בנסח המקרקעין, כל אחד מהקוטג'ים מופיע כדירה נפרדת בבית משותף.

האם ניתן למכור לצד ג' רק אחד מהקוטג'ים?

מקרקעין א', המצויים בבעלות בנימין, משועבדים בזיקת הנאה רשומה כדין למקרקעין ב', המצויים בבעלות שרה. בנימין רכש מידי שרה את מקרקעין ב'.

בנסיבות העניין, האם זיקת ההנאה של שרה מתבטלת מרגע הרכישה של בנימין?

יניב הוא בעלים של דירת מגורים בת 4 חדרים בעפולה. רויטל מעוניינת לרכוש את הדירה של יניב. שני הצדדים סיכמו ביניהם בעל פה את העיסקה.

האם ניתן לרשום את העיסקה בטאבו?

משה הוא קבלן בניין מורשה, המבצע פרויקט מגורים של התחדשות עירונית. הפרויקט מבוצע באיזור שבו צפיפות הבנייה מוגדרת כצפיפות של שבע יחידות דיור לדונם לפחות.

האם משה מחויב להקצות במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית דירות קטנות (כפי שהגדיר שר הפנים) במקרה שכזה?

אביב חתם על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן. בהסכם נכתב שהרוכש מסכים לשלם 30% מהתמורה. זאת ללא שהובטחו כספיו, בתמורה להנחה של 50,000 ש"ח ממחיר הדירה.

האם הקבלן יכול להימנע מהבטחת כספי הקונה בתמורה להנחה במחיר הדירה?

רונית הציעה לרון לרכוש את דירתה, השוכנת על חוף הים. בהצעתה ציינה רונית את המחיר אותו היא מבקשת עבור הנכס, וכתבה כי היא מתכוונת לפנות את הנכס רק בעוד שנה. רון שלח לרונית הודעת מייל ובה כתב: "רונית יקירה, אני קונה את הדירה, בתנאי שתשאירי לי בה את פסנתר הכנף הלבן, שלא נכלל בהצעת המכירה. יש לך יומיים לענות לי".

רונית דחתה את ההצעה, ומכרה את הדירה לרינת.

האם רונית הפרה חוזה מול רון?

מה מבין הבאים נחשב להפעלת השפעה בלתי הוגנת על פי חוק?

זהבה, דיירת בדמי מפתח של חנות בגדים ותיקה ברחוב אלנבי בתל-אביב, נפטרה בשיבה טובה. ילדיה מבקשים להיות דיירים מוגנים במקומה ולהמשיך ולנהל את העסק בדמי מפתח.

האם ילדיה יכולים להיות דיירים מוגנים במקומה?

בבית מגורים ברמת גן, הסכימו כל הדיירים על הריסת בניין קיים והקמתו מחדש לצורך חיזוקו מפני רעידות אדמה, זאת בהתאם לתוכנית שתוסיף דירה אחת חדשה לבניין.

למי תהיה שייכת הדירה החדשה?

לפי פסק דין בתל אביב 44919/07 בכר עופר נ' מעוז טל ואח', האם ניתן להאריך את תקופת הבלעדיות בנכס מגורים ליותר מחצי שנה?