מבחן תיווך יולי 2021: שאלות ותשובות

האם מותר לנכות הוצאות לצורך קביעת סכום השבח בעת מכירת מקרקעין? אם כן, אילו? אנא סמנו את התשובה הנכונה ביותר.

רן התקשר עם מתווך בהזמנת תיווך, לפיו המתווך יפעל למכירת דירתו בבלעדיות. בהסכם הבלעדיות לא פורטו פעולות השיווק שעל המתווך לבצע.

בנסיבות המתוארות, כמה פעולות שיווק על המתווך לבצע לצורך קיום תנאי הבלעדיות?

בבית משותף, בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו.

מהו שיעור הבעלות ברכוש המשותף הצמוד לדירותיהם של רוב בעלי הדירות הדרוש לצורך שינוי התקנון?

מר ברגמן, אלמן, התגורר בגפו בדירה בדמי מפתח. לימים, מר ברגמן הפך מרותק לדירתו. בנו המסור אלעזר, המתגורר בדירה שבבעלותו, עבר לגור עם אביו כדי לסעוד אותו במחלתו. לאחר מספר חודשים נפטר מר ברגמן.

בנסיבות העניין, האם אלעזר יהיה לדייר הבא ויוכל להחזיק בדירה? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

עמוס, בעלים של דירת מגורים, פנה למתווך דוד לצורך מכירת דירתו.

דוד המתווך החתים את עמוס על טופס הזמנה לשירותי תיווך.

איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר בהתייחס לתוכן הזמנת תיווך במקרקעין על פי התקנות?

שמעון, מתווך במקרקעין, סיכם עם גונן על מכירת דירתו. הצדדים חתמו ביניהם על הזמנה לשירותי תיווך, וכן חתמו על מסמך נפרד, שבו ניתנה למתווך בלעדיות לעניין מכירת הדירה. בהסכם הבלעדיות סוכם שהמתווך יפרסם את הדירה אך ורק בעיתון של מועדון גולף יוקרתי בחו"ל, ללא כל פעולת שיווק נוספת. שמעון ביצע את הפרסום כאמור.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ירוחם מבקש להורות בצוואתו כי חברה בע"מ תנהל את עזבונו.

האם הוא רשאי לעשות כן?

מהי "פרטה"?

יוני מונה ע"י ההוצאה לפועל ככונס נכסים על חנות, לצורך מימושה. בהמשך התברר ליוני שכונסת נכסים אחרת מונתה לצורך מימוש אותה חנות בהליכים קודמים.

כיצד על יוני לפעול?

דוד הוא מתווך במקרקעין בעל משרד תיווך, המעסיק במשרדו 4 מתווכים. דוד מעוניין למכור את הדירה של הוריו באמצעות משרדו. דוד ביקש מיורם, אחד המתווכים במשרדו, לטפל בתיווך ובמכירת הדירה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

למשפחת הלפרין חלקה בת 6 דונם בגבעת שמואל. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של גבעת שמואל החליטה להפקיע לצורכי ציבור 2.5 דונם מהחלקה לצורך סלילת כביש. בגין ההפקעה קיבלה משפחת הלפרין פיצוי בסך של 2 מיליון ש"ח (שזהו השווי שנקבע לעניין הפיצויים בשל ההפקעה).

מה יהא שווי המכירה של זכות המקרקעין שהופקעה לצורכי מס?

מני זכה במגרש לבניה למגורים בהרחבה ביישוב שבגליל המערבי מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י/מינהל מקרקעי ישראל). לאחר קבלת התוצאות בדבר זכייתו במגרש, קיבל הודעה כי עליו לחתום על חוזים עם רמ"י למימוש זכייתו.

בנסיבות העניין, על אילו חוזים נדרש מני לחתום? נא לסמן את התשובה הנכונה ביותר.

יעקב, בעל דירה, חתם על הסכם תיווך למכירת דירתו עם המתווך יצחק. המתווך יצחק לא החזיק ברישיון בתוקף במועד ביצוע העיסקה. המתווך ביצע באופן יעיל ובזריזות את עבודת התיווך והעיסקה יצאה לפועל. המתווך יצחק הגיש ליעקב דרישה לתשלום דמי תיווך, כפי שסוכם. יעקב סירב לשלם את דמי התיווך.

בנסיבות העניין, ובהתאם לפס"ד של ביהמ"ש: ת"א 50812/06 זילברברג מיכאל נ' סגל משה, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בעלי דירה התקשרו עם מתווך בהסכם תיווך בבלעדיות. המתווך ביצע פעולות שיווק כדין, אך לבסוף, הדירה נמכרה בתקופת הבלעדיות רק בסיועו של מתווך אחר, וזאת שבועיים לפני תום הסכם הבלעדיות.

לפי פסק הדין בעניין ת״א 44919/07 בכר עופר ואחרים נגד מעוז טל ואחרים, האם המתווך הראשון, שעימו נחתם הסכם בלעדיות בתוקף בזמן המכירה, זכאי לעמלת התיווך בבלעדיות - גם אם הדירה נמכרה על ידי מתווך אחר?

יקיר הינו מתווך מורשה ומנוסה. יקיר תיווך בעיסקה לרכישת דירה בקרית אונו. הצדדים לעיסקה, המוכר והקונה, פנו למתווך יקיר שיסייע להם לערוך זיכרון דברים, זאת בטרם חתימה על הסכם מכר. יקיר הודיע לצדדים כי אינו יכול לסייע להם בעריכת זיכרון דברים, והיפנה אותם לעורך דין לביצוע העיסקה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

נעמה מכרה בית פרטי לאופירה. ביום שבו מכרה את הבית, שווי הנכס, לפי שמאות שנערכה, עמד על 4.2 מיליון ש"ח.

לאור עליית מחירי הנדל"ן, עלה שווי הנכס ל- 5 מיליון ש"ח, זאת לפי שמאות שנערכה במועד מסירת החזקה בנכס בפועל.

לפי מה יחושבו מיסי המקרקעין?

קרן הינה מתווכת ותיקה. כתוצאה מלחץ רב ביצעה קרן עבירת משמעת. כתוצאה מכך הוגשה כנגד קרן קובלנה ובעקבות זאת החליטה ועדת המשמעת במשרד המשפטים להרשיע את קרן ולגזור עליה עונש משמעותי. קרן מעוניינת לערער על החלטת ועדת המשמעת.

היכן יש להגיש את הערעור ובתוך כמה זמן?

איזה מהמסמכים הבאים חייב קבלן שמוכר דירה חדשה לצרף לחוזה המכר?

היכן נעשה רישום זכויות הדיירים שרכשו דירות הנמצאות בתהליך בנייה?

מהו "הסכם משבצת דו צדדי"?

יעל חתמה עם נמרוד על הסכם תיווך, לפיו נמרוד יהיה זכאי לדמי תיווך בגובה 1.5% מסכום רכישת הדירה של יעל. בהמשך, החליט נמרוד לזייף את חתימתה של יעל כדי להגדיל את עמלת התיווך שלו.

אם יורשע, מה יהיה דינו של נמרוד?

זיו ירש מסבו דירת מגורים.

האם זיו צריך לדווח לרשות המיסים על הירושה, והאם עליו לשלם מס על הירושה?

מנשה ביקש מדינה, מתווכת מוסמכת, כי תסייע לו במכירת דירתו. מנשה סיפר לדינה כי לדירה אושרו זכויות בנייה נוספות.

למה מהמתואר במשפטים הבאים על דינה להסב את תשומת ליבו של מנשה?

האגודה השיתופית שנמצאת בבעלות חברי היישוב (לרוב מושב או קיבוץ) חוכרת את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל. האגודה השיתופית מקצה לחבריה שטחים, הנקראים "נחלות". נחלה חקלאית מורכבת ממספר חלקות משנה: חלקה א', חלקה ב', חלקה ג'.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יובל רכש כדין דירה משושי. שושי הודיעה ליובל שהיא מפרה את הסכם הרכישה, ולא מתכוונת למסור לו את הדירה, אלא שהיא מתכוונת אך ורק לשלם ליובל פיצוי בגין הפרת החוזה.

בחוזה שבין יובל לשושי נכתב שצד שיפר את החוזה ישלם לצד השני פיצוי מוסכם כדין.

האם יובל זכאי לתבוע משושי גם את הפיצוי המוסכם בחוזה בגין הפרתו, וגם את אכיפת החוזה במסירת הדירה לידיו? אנא סמנו את התשובה הנכונה ביותר.