מבחן תיווך אפריל 2021: שאלות ותשובות

מתווך התקשר עם בעלי דירה בהסכם בלעדיות שכל תוכנו של ההסכם עסק אך ורק בבלעדיות.

המתווך פירסם את הדירה באתר האינטרנט שלו, אולם במקביל פירסמו בעלי הדירה את הדירה בלוח מודעות באינטרנט.

למחרת, מר ווטסון נתקל במודעה של בעלי הדירה, התקשר לבעלי הדירה, ובמעמד השיחה נקבע שהמחיר יעמוד על 1,000,000 ש"ח. למחרת היום נחתם חוזה המכר בסכום זה, בין בעלי הדירה למר ווטסון.

לאחר זמן מה הגיע המתווך לדירה ופגש שם את מר ווטסון. מר ווטסון סיפר למתווך שהוא הבעלים החדש. בתגובה דרש המתווך ממר ווטסון סכום של 20,000 ש"ח בגין שירותי התיווך.

האם מר ווטסון חייב לשלם דמי תיווך?

זיוה ודני גרים בהרצליה פיתוח. בבעלותם שתי דירות בשווי 2 מיליון ש"ח כל אחת.

בעקבות קשיים כלכליים, נאלצו דני וזיוה למכור את דירות המגורים שלהם ולקנות דירה קטנה יותר.

דירה אחת נאלצו למכור בתאריך 12.5.2020. במקומה רכשו מזוג צעיר בתאריך 17.5.2020 דירת מגורים קטנה יותר בשווי מיליון ש"ח, שהייתה לטעמם.

את הדירה השנייה שבבעלותם נאלצו למכור בתאריך 30.5.2020, וזאת כאמור לאחר שמכרו את דירתם הראשונה.

האם דני וזיוה יכולים להצהיר לרשויות מיסוי מקרקעין, לצורכי חישוב מס רכישה במקרקעין, כי רכשו את דירת המגורים היחידה שלהם?

דוד ויוסי הם אחים ושניהם מתווכים. יוסי עובד כשכיר אצל דוד.

יוסי אילץ אישה מבוגרת באיומים שתחתום על חוזה להזמנת שירותי תיווך, ומנע מהגברת להתקשר ולהתייעץ עם עורך דינה לגבי החתימה; יוסי דרש מהלקוחה לחתום על המסמך באופן מיידי.

הלקוחה חתמה על הזמנת שירותי התיווך, ודמי התיווך שולמו לאחים בגין העיסקה.

יחד עם זאת, לאחר תקופה קצרה הוגשה תלונה לממונה על חוק הגנת הצרכן כנגד האחים.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שמרית קנתה נכס מקרקעין. המוכר החליט להטעות ולרמות את שמרית ואת יפית, והתחייב בעיסקת מקרקעין נוספת בגין אותם מקרקעין גם כלפי יפית.

שמרית, הקונה הראשונה, מיהרה ושילמה במזומן תמורה גבוהה עבור הנכס, כפי שדרש המוכר. יפית שילמה במזומן תמורה קטנה יותר עבור הנכס, גם זאת בהתאם לדרישת המוכר.

אחד השכנים סיפר ליפית שראה כי הנכס כבר נמכר לשמרית במחיר מפולפל, וכי שמרית הקונה היא במקרה הבת של חברים שלו. יפית בחרה שלא לבדוק את הנושא, והזדרזה לנסות ולרשום את הבעלות בטאבו על שמה, וזאת על מנת שהמוכר לא יתחרט לגבי המחיר הזול שבו מכר לה את הנכס.

בנסיבות המתוארות, האם שמרית או יפית יזכו בבעלות בנכס?

מהו הרוב המתאים של בעלי הדירות בבית משותף לביצוע התקנת מעלית?

קבלן מוכר דירה חדשה. נציג הקבלן דרש מהקונה תשלום מראש של 20% מתמורת הנכס.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שמשון החליט לקנות דירה מהקבלן יובב. יובב הקבלן סיפק לשמשון מפרט של הדירה.

שמשון מצא בדירה סטיות מהמפרט שעליו הקבלן התחייב.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

באיזה/אילו מהמקרים הבאים ניתן לבטל חוזה בישראל?

עמי ותמי, בני זוג, נכנסו לאתר המכירות של פרויקט בבנייה, וכל אחד מהם קנה מהקבלן דירה לעצמו. הקבלן מכר דירה אחת לעמי במחיר הגבוה מ- 1.5 מיליון ש"ח, ודירה אחרת לבת זוגו תמי במחיר של מיליון ש"ח באותו פרויקט בנייה.

הקבלן איחר במסירת הדירה לעמי ב- 14 יום ולתמי ב- 100 יום.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מה מקנה "טופס 4" לבעל הנכס?

בפסק דין תא"מ 4203-02-09 שמעון נ' סמיקון, נדונה תביעה בגין דרישה לתשלום דמי תיווך עבור מכירת דירת הנתבעת בהרצליה. מהעובדות עולה כי לאחר חתימת זיכרון הדברים התברר לנתבעת כי רובצים על הנכס עיקולים ושיעבודים.

מה קבע בית המשפט?

מהו "מחירון דקל"?

בין גב' רבינאי לבין חברת "מן השקד" בע"מ נחתם זיכרון דברים למכירת דירתה של גב' רבינאי בהרצליה, בסכום של 3.5 מיליון ש"ח. נקבע כי בתוך 10 ימים ייחתם חוזה בין הצדדים. הוכן חוזה, אך לא נחתם, שכן גב' רבינאי חזרה בה מהעיסקה בטענה כי מחיר הדירה שנקבע נמוך בהרבה מערכה בשוק.

בנסיבות העניין ועל פי פס"ד של ביהמ"ש העליון: "ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק)", האם זיכרון הדברים מחייב את הצדדים?

זוג מבוגרים פנו למתווכת טלי לקבל שירותי תיווך למציאת דירת מגורים בקומת קרקע בנתניה. מאחר שהזוג חסר ניסיון ואינו מכיר את החוקים, ביקשו בני הזוג שהבית יהא ללא פגמים או הפתעות, כך שיוכלו להתגורר בו מייד עם רכישתו. המתווכת הבטיחה כי תמצא עבורם בית על פי דרישתם. לאחר חתימת ההסכם התברר לרוכשים כי חלק מהדירה נבנה ללא היתר. בני הזוג ביטלו את הסכם הרכישה. למרות זאת, נדרשו ע"י המתווכת לשלם את דמי התיווך.

בנסיבות המתוארות ובהתאם לפסק דין: "בר"ע 209/01 זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן ואח'", איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מתי פוקעת מישרתו של מנהל עיזבון?

החברה הקבלנית "הבונים באושר" מקימה בניין דירות חדש ברמת בית שמש. הבניין בן 12 קומות ובו 24 דירות מגורים ו- 4 חנויות בקומת הקרקע. משרד התיווך של איציק חסיד, הידוע ביעילותו בסביבה, חתם בכתב עם החברה על הסכם תיווך, לפיו יקבל חצי אחוז על כל עיסקה שיביא לידי מימוש. בשל דמי התיווך הנמוכים שעליהם סוכם בהסכם התיווך, נקבעה תקופת בלעדיות של שנתיים (24 חודשים) על כלל הנכסים בפרויקט.

בנסיבות העניין ולעניין הסכם הבלעדיות שנקבע, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

למיכאל אליצור חנות תכשיטים ברחוב המלך ג'ורג' בירושלים, אותה רכש בדמי מפתח בשנת 1965 (תשכ"ה). עתה, לאחר שמיכאל הגיע לגיל 80, הוא מעוניין למכור את החנות בדמי מפתח ולפרוש לגימלאות.

מה יהא חלקו של בעל הבית בדמי מפתח שיתקבלו מהמכירה מאת הדייר הנכנס בשנת 2021?

איזו מבין ההחלטות הבאות אינה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה?

מהי ההגדרה המדויקת ל"זכות במקרקעין" לעניין מיסי המקרקעין בישראל?

מיטל מבקשת לפתוח חנות אלקטרוניקה ב״קניון האחים״, הסמוך למקום מגוריה. ב״קניון האחים״ אין חברת ניהול.

האם מיטל נדרשת לרישיון בגין עסק שנפתח בקניון? אם כן, לאיזו תקופה יינתן לה הרישיון ועל ידי איזה גורם?

בעלי בית משותף בן 12 דירות ברחוב דרך חברון בירושלים ייאלצו להרוס את הבניין, וזאת בשל שקיעה של יסודות הבניין.

שבעה מבעלי הדירות, המהווים רוב של ¾ (שלושה רבעים) מבעלי הדירות אשר הרכוש המשותף בנכס צמוד לדירותיהם, מעוניינים לשמש כמשקמים, ולבנות את הבית המשותף מחדש.

המשקמים פנו לשאר בעלי הדירות, ודרשו מהם להשתתף בהוצאות הכרוכות בבנייה מחדש, באופן יחסי, לפי חלקם ברכוש המשותף.

קיימת תוכנית אדריכלית והנדסית לנכס, שלפיה ניתן להקים את הבניין מחדש ללא הדירות שבעליהן לא מעוניינים לשלם בגין הבנייה מחדש.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

חני חתמה על הסכם הרשאה עם רמ"י, לתקופה של 3 שנים - הסכם שנהוג לחדשו.

האם חייבת חני בתשלום מס רכישה?

מגרש נמכר במחיר 100,000 ש"ח. הצדדים סיכמו כי הקונה ישלם את מיסיו של המוכר, בסך 30,000 ש"ח.

מהו שווי המכירה לצורך דיווח לרשויות המס על העיסקה?

איציק רכש דירת מגורים נוספת לעצמו לפני שנתיים וחצי. במשך חצי שנה הדירה שימשה לסדנה לתיקון תכשיטים ומכירתם ואיש לא גר בה. כעת, לאחר שבמשך שנתיים הוא השכיר את הדירה למגורים, הוא מבקש למכור אותה.

האם איציק זכאי לפטור ממס שבח?

יורם, מתווך מקרקעין, נהג בפזיזות ומתוך התלהבות סיפר ללקוח שלו שהוא "מוכרח לרכוש" דירה מסוימת, בטענה שאושרה באזור הנכס תב"ע - "תוכנית בניין עיר" - שתעלה את ערך הנכס באופן משמעותי. דבריו של יורם היוו שיקול מרכזי מבחינת הלקוח ברכישת הנכס.

האם כאשר יורם נסחף בלשונו הוא עבר עבירת משמעת כמתווך?