מבחן תיווך יולי 2020 סבב 2: שאלות ותשובות

לפי עובדות פסק דין ת.פ. 1224/06 מדינת ישראל נגד דוידסון דניאל, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהם דמי היוון?

בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הזכות להפקיע קרקעות שנועדו בתוכנית לצורכי ציבור.

מה מהבאים לא נכלל תחת ההגדרה של צורכי ציבור?

חברת הבנייה "אשרמן" בנתה בניין בטבריה ובשל התפרצות וירוס הקורונה נוצר עיכוב בתהליך הבנייה. בעקבות זאת החליטה "אשרמן" להתחיל ולאכלס את הבניין בטרם הסתיימו עבודות הפיתוח והגינון בחצר ובטרם התקבל "טופס 4".

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מר ציפורי הוא בעלים של דירה בקומת קרקע בבית משותף בן 8 דירות. לבניין קיים תקנון מצוי. באסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין התקבלה החלטה, לפיה יבוצעו שיפוצים בבניין במסגרת "החזקה תקינה", הכוללים: צביעת חדר המדרגות, תיקון המעלית, איטום וזיפות הגג. בהחלטה נקבע כי כל הדיירים יתחלקו באופן שווה בהוצאות השיפוץ. מר ציפורי מתנגד להחלטה זו, בנימוק ששטח דירתו קטן משטחן של כל אחת מהדירות האחרות.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שמואל וגילה הם זוג נשוי, אשר בבעלותם דירה המשמשת למגוריהם. שמואל מעוניין למכור את חלקו בדירה. מכיוון שלגילה קיימת זכות קדימה, הוא הציע למכור לה את חלקו בסכום של 1.4 מיליון ש"ח. גילה סירבה להצעה. 8 חודשים לאחר מכן פנה שמואל לחברו ריצ'י והציע למכור לו את חלקו בסכום של 1.2 מיליון ש"ח.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהי "חברה משכנת"?

רן הציע לדניאל לרכוש ממנו את דירתו והודיע לו כי הצעתו זו תעמוד בתוקף למשך 20 ימים. לאחר 19 ימים דניאל נתן הצעה נגדית נמוכה יותר.

איזה מהמשפטים הבאים מתאר באופן הנכון ביותר את המצב המשפטי?

ראובן הינו בעל בית בדמי מפתח אשר מעוניין להחזיר לעצמו את הנכס. על כן הגיע להסכמה עם אמנון, הדייר, על חלקו בדמי המפתח וביקש מאמנון לפנות את הנכס בתוך 90 ימים.

מכיוון שראובן לא שילם לאמנון את חלקו, אמנון לא פינה את הדירה. ראובן פנה לבית המשפט שהוציא פסק דין לפינוי. ראובן פנה להוצאה לפועל לצורך ביצוע הפינוי של אמנון ולא התכוון לשלם לאמנון את הסכום שהוסכם ביניהם עד שיפנה את הנכס.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יוסף, בן 80, הינו קשיש וחולה ומתגורר בשכירות מוגנת בדירה בת 5 חדרים בתל אביב. יוסף ביקש מבנו ראובן ובני משפחתו המתגוררים בדירתם בבאר שבע, לבוא ולהתגורר עימו בדירתו המרווחת וכן לסייע לו בעת הצורך. ראובן ובני משפחתו קיבלו את הצעת אביו ועברו לגור עימו, וזאת לאחר שהשכירו את דירתם בבאר שבע. לאחר שנה נפטר האב הקשיש. עם תום ימי השבעה פנה בעל הבית, מר גרשוני, לראובן ודרש ממנו את פינוי הדירה והשבתה לידיו.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר? מדוע?

ארנון שכר מדן משרד בשטח של 120 מ"ר לתקופה של 6 שנים. ארנון השקיע בשיפוץ המשרד כ- 200,000 ש"ח. על מנת להבטיח את זכויותיו במשרד, מיהר ארנון לרשם המקרקעין במטרה לרשום הערת אזהרה לטובתו על המשרד.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, אילו 3 פעולות אינן נחשבות כמכירה?

מיכאל הוא הבעלים של שתי דירות בבית משותף במגדלי השקמה ברחובות. לכל אחת מהדירות מוצמד מחסן הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). מיכאל החליט כי הוא מסתפק במחסן אחד בבניין ולכן פנה למתווך מקרקעין מוסמך, כדי שזה יסייע לו במציאת רוכש לאחד מהמחסנים.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

איזה מהמשפטים הבאים, המתייחסים למשקי עזר במושבים חקלאיים, הוא הנכון ביותר?

אדם ושירי מעוניינים להוסיף עמודי תמך בחדר המדרגות המשותף בבניין בו הם מתגוררים, וזאת במסגרת פרויקט תמ"א 38 שמטרתו לחזק את הבניין בלבד.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

דורון היה בעלים של אולם אירועים, אשר נוכח מגפת הקורונה צבר חובות שלא הצליח לפרוע, ולכן זכויותיו באולם האירועים עוקלו ונפתחו כנגדו הליכי הוצאה לפועל. במסגרת ההליכים פורסם מכרז למכירת האולם והוגשו מספר הצעות רכישה, כשההצעה הגבוהה היתה בסך 2,000,000 ש"ח. ההצעה השנייה היתה בסך 1,800,000 ש"ח וההצעה השלישית היתה בסך 1,700,000 ש"ח. כל אחד מהמציעים צירף ערבות בגובה 10% מהסכום שהציע. מנהל המכירות החליט להזמין את המציעים למכירה פומבית, בניסיון להעלות את המחיר ביניהם, אך דרש תחילה שישלימו את גובה הערבות ל- 200,000 ש"ח.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אבנר הוא מתווך בירוחם, המתמחה במגורים. מכיוון שרוב הדירות שאבנר מציע נמצאות ביישוב ועולות כ- 500,000 ש"ח, נוהג אבנר להחתים את כל הלקוחות על הסכם בלעדיות (אבנר מחתים גם את המוכרים וגם את הקונים) על סכום תיווך קבוע של 20,000 ש"ח (שהם יותר מ- 2%), וזאת בלי קשר למחיר העיסקה. אבנר פועל כך כדי שתהיה לו הכנסה סבירה.

ישנם לקוחות שהתלוננו וטענו כי אבנר אינו יכול לגבות סכום כזה והוא מנצל את הבלעדיות שבידיו.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

רותם, יותם ויובל הינם 3 חברים שרכשו במשותף מגרש בשטח של דונם וחצי (1,500 מ"ר) על מנת לבנות בו בעתיד 3 קוטג'ים למשפחותיהם.

לפיכך חתמו שלושתם על הסכם בדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למגרש, לפיו כל אחד יבנה על שטח של חצי דונם בית בשטח של כ- 350 מ"ר. רותם ויותם (ללא יובל ששהה בחו"ל), חתמו על הסכם ביניהם בדבר הניהול הרגיל של המקרקעין המשותפים והשימוש בהם. בינתיים החליט יובל, חובב מכוניות עתיקות, להעמיד על שליש מהמגרש את מכוניותיו, וזאת עד שיבנו את הבתים, והוא הודיע על כך לחבריו. רותם ויותם כעסו על יובל, אך הוא טוען שההסכם ביניהם אינו מחייב אותו.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהי "גרירת משכנתא"?

בע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח' דובר על הנסיבות הבאות: ראובן מכר מקרקעין לשמעון. העיסקה הושלמה, פרט לרישום בפנקסי המקרקעין. שמעון מכר המקרקעין ללוי. עיסקה זו הושלמה, פרט לרישום. לוי לא רשם הערת אזהרה לטובתו. חלפו שנים רבות. שמעון מכר את המקרקעין בשנית ליהודה, אשר רשם מיד הערת אזהרה.

לוי תובע אכיפת ההסכם עימו ורישום המקרקעין על שמו. שמעון ויהודה מתנגדים לכך, תוך שיהודה מבקש כי ההסכם עימו ייאכף. ראובן אינו נוקט כל עמדה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

עמית הינו בעל דוכן פיצה בגודל של 25 מ"ר (להלן: "העסק") שקיבל היתר זמני מהעירייה להפעלתו. הדוכן נפתח לפני 3 חודשים. נוכח חובות שצבר עמית במהלך תקופת הקורונה, החליט למכור את העסק.

רון, אשר מתעניין ברכישת העסק, מבקש לדעת עד מתי ההיתר הזמני תקף?

גלית ודוד גרים בבניין בן 4 דירות והחליטו ליזום, במסגרת תמ"א 38, הריסה ובנייה מחדש של הבניין. במסגרת הפרויקט מתכוונים להוסיף לבניין עוד 6 דירות חדשות, כאשר גודל דירות הבעלים הקיימים יישאר זהה לגודלן כיום.

בבעלות מי תהיינה הדירות החדשות?

משה חתם על עיסקת קומבינציה עם קבלן בקשר לנכס מקרקעין ברחוב השושנים, וקיבל במסגרת העיסקה בעלות בדירה בבניין שהקים הקבלן. בהמשך מכר משה את הדירה לרועי ומאז עברו כ- 19 שנים. לפני שנה קרס אחד העמודים המחזיקים את המרפסת של הבניין והמרפסת התמוטטה.

מהנדס בניין שבדק את ההתמוטטות קבע כי מדובר באי התאמה יסודית של העמודים המחזיקים את הבניין. רועי תבע ממשה את תיקון המרפסת והעמודים.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בבעלות חיים נמצא מוסך למשאיות הממוקם באזור התעשייה של העיר חולון. למוסך חזית לרחוב הבנאי, המהווה עורק תחבורה ראשי באזור ובעורפו שטח פתוח לא מפותח הכולל חורש טבעי ודיונות. לפני כשנה אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע), לפיה לוועדה המקומית הזכות להפקיע חלק מחזית המגרש בו ממוקם המוסך לטובת הרחבת הכביש. לפני כשבוע קיבל חיים מכתב, לפיו מבקשת הוועדה להפקיע 400 מ"ר מחזית המגרש, המהווים 46% מהמגרש בו ממוקם המוסך. חיים מבקש בתמורה להפקעה לקבל את אותו גודל של שטח הנמצא בעורף מגרשו ושכיום הינו שטח פתוח בבעלות עיריית חולון.

מה הדין בסוגיה זו?

מהו מנגנון "בן ממשיך" הנהוג במושבים?