מבחן תיווך יולי 2020 סבב 1: שאלות ותשובות

בפסק דין שנתן בית המשפט חויב בצלאל לשלם חובות כספיים שונים. בעקבות זאת הוטל צו עיקול על אולם שמחות הרשום על שמו של בצלאל במשרדי רשם המקרקעין (להלן: "הנכס"). לאחר התראות לתשלום שנשלחו לבצלאל שלא נענו, הורה רשם ההוצאה לפועל על מכירת הנכס לכיסוי החוב הכספי. שמאי מקרקעין מוסמך ערך דוח שומה לשווי הנכס והעתק מהדוח הועבר גם לבצלאל. בצלאל חלק על השומה והמציא שומה של שמאי מקרקעין מוסמך מטעמו הסותרת את השמאות שהוגשה.

בנסיבות העניין, להחלטת מי יועבר העניין לקביעת השומה לצורך המכירה?

בבית משותף בן 3 קומות בקרית אונו, הכולל 6 דירות מגורים, הוחלט באסיפה הכללית של הבניין על הצמדת חדר האופניים המשותף לדירתו של יואל. יואל הוא היחיד בבניין המשתמש בחדר זה ולכן כך הוחלט ע"י 5 מבעלי הדירות שבבעלותם רוב הרכוש המשותף בבניין. צפריר, המתגורר בקומה השלישית, ראה עצמו מקופח בהחלטה זו והתנגד לכך, למרות שמעולם לא השתמש בחדר האופניים.

בנסיבות העניין, מה על צפריר לעשות כדי לשנות את ההחלטה שהתקבלה?

במסגרת ההרחבה במושב אבן ספיר, השייך למועצה אזורית מטה יהודה, הזוג אהוד ושרונה חכרו מגרש בשטח של 500 מ"ר לבניית בית צמוד קרקע. בחוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") צוין כי זכויות הבנייה במגרש יהיו בשיעור של 180 מ"ר ועוד 20 מ"ר עבור שטחי שירות, ויעמוד על סך כולל של 200 מ"ר. במהלך הבנייה אושרה תוכנית חדשה, המאפשרת הגדלה של זכויות הבנייה למגורים בחלקה של עוד 25 מ"ר.

בנסיבות העניין, האם בני הזוג אמורים לשלם לרמ"י עבור הגדלת זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית החדשה? איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

נציגות הבית המשותף ברח' קוגל בחולון החליטה לקיים אסיפה כללית. בבניין לא קיים תקנון מוסכם ולכן חל בבניין התקנון המצוי. חמישה ימים לפני מועד האסיפה תלה מר גדעון שפיר, חבר ועד הבניין, הודעה על קיום אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין, הכוללת את תאריך ושעת הפגישה, מיקומה והנושאים שידונו באסיפה. ההודעה נתלתה בכניסה לבניין בסמוך לתיבות הדואר. האסיפה התקיימה בהשתתפות רוב בעלי הדירות ונתקבלו בה החלטות. נפתלי, בעל דירה בבניין, טוען שהוא היה בחו"ל ולכן לא ראה את ההזמנה לאסיפה, כך שמסיבה זו כינוס האסיפה אינו חוקי ובכלל זה ההחלטות שנתקבלו אינן חוקיות ויש לבטלן, או לחילופין, יש לכנס אסיפה כללית חוקית חדשה של ועד הבית לצורך דיון מחודש בהחלטות.

בנסיבות העניין, האם נפתלי צודק בדרישתו? מדוע?

מר חסון קנה דירה בקומת קרקע ברח' ז'בוטינסקי ברמת גן, הכוללת גם קיוסק פעיל בצמוד לחצר ביתו. באוגוסט 2015 החלה הקמת קו הרכבת הקלה הראשון - הקו האדום - שיעבור, בין היתר, ברח' ז'בוטינסקי ברמת גן, צמוד לחצר ביתו של מר חסון. לצורך הקמת המסילה והרחבת הדרך, היה צורך בהפקעת הקיוסק של מר חסון לצורכי ציבור והסתבר למר חסון שהקיוסק נבנה ללא היתר.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

עידן רכש דירת 5 חדרים ברמת בית שמש מחברת "בוני הארץ". בחוזה נקבע שהחברה מתחייבת למסור את החזקה בדירה לרוכש עד לתאריך מסוים. כיום, חודשיים וחצי לאחר מועד המסירה כמתחייב בהסכם, הדירה טרם נמסרה לעידן.

בנסיבות העניין, האם עידן זכאי לפיצוי? מדוע?

שלומית, שזה עתה סיימה את לימודיה בסמינר לגננות, פנתה לדודי, מתווך במקרקעין, וביקשה ממנו למצוא עבורה נכס בו תוכל לפתוח גן ילדים. דודי הציע לשלומית לרכוש נכס בבניין משותף במרכז תל-אביב, שהוא דירת מגורים עם יציאה לחצר. לטענתו, הנכס מתאים בדיוק למטרותיה של שלומית, שכן בהפסקות היא תוכל לעשות שימוש בלעדי בחצר הבניין להנאת ילדי הגן.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אהרון רובין הינו דייר מוגן בדירה בת 4 חדרים ברח' אלנבי בתל אביב, אותה רכש בדמי מפתח בשנת 1960, ומאז הוא מתגורר בה. כיום מר רובין חלה ובנו ביקש ממנו לבוא לגור עימו. בהתאם לסיכום עם הבעלים, עבר מר רובין להתגורר אצל בנו. במקום מר רובין נכנס אבנר צדוק כדייר מוגן לדירה ושילם לבעל הבית דמי מפתח.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

על פי פסק הדין בר"ע 209/01 זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן ואח':

המבקשים רכשו בית לאחר שהמתווכת סיפרה להם כי "אין בעיות מיוחדות עם הבית".

המתווכת לא מסרה להם את מלוא הפרטים על הבית, שכלל חריגות בנייה. המתווכת מצידה ציינה כי עשתה את עבודתה "על הצד הטוב ביותר" ותפקידה מסתכם במציאת בית לקנייה. אין מחלוקת כי המתווכת הייתה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות ולהסכם מחייב.

בנסיבות המתוארות ובהתאם לפסק הדין המוזכר לעיל, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בבית משותף ברחוב ביאליק הותקן גרם מדרגות שהוצב על ידי אומן ידוע מברצלונה, שכל פגיעה או שינוי בו מוערכים בעשרות אלפי שקלים. משפחת נאור מתגוררת בדירת הקרקע והדירה רשומה על שם האב. הבן שחר עבר תאונת דרכים קשה והוא מתנייד בכיסא גלגלים והפך לעיוור.

רופאו של שחר אישר כי יש לבצע התאמות בגרם המדרגות ובשבילי הגישה, הכוללות: שילוט בכתב ברייל והתקנת אמצעי הרמה ידני לכיסא הגלגלים, באורך 7 מטר, מתקפל, שאינו מפריע למעבר.

דיירי הבניין מתנגדים עקב הפגיעה בגרם המדרגות האומנותי וביופיו של הבניין.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

רוני ורחל מזרחי ניהלו את חנות הבגדים "דלידה" במרכז רחוב יפו בירושלים, שהייתה במשך שנים סמל ירושלמי ותיק. בני הזוג רכשו את הנכס בעיסקת דמי מפתח בשנת 1962. כיום בני הזוג הגיעו לגיל פרישה ובדעתם להפסיק את עבודתם בחנות הבגדים. לאחרונה הם קיבלו הצעה לרכישת החנות ע"י חברת ביגוד האופנה "זול ובזול" בע"מ, שהינה תאגיד, המעוניינת להפעיל את החנות כאחת מחנויות רשת האופנה שלהם. הזוג מזרחי העבירו לבעל הבית, מר עזרא דולב, את שם הדייר הנכנס המוצע על ידם. בעל הבית דחה את ההצעה לחילופי הדיירים המוצעים והשיב שאינו מסכים להשכיר להם את החנות בשל היותם חברה בע"מ.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

כמתווך באזור דימונה, התבקשת על ידי בעל נכס למכור את הנכס שברשותו שהינו אולם תעשיה הנמצא על קרקע המנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בהתאם למסמכים המשפטיים אשר הוצגו בפניך נקבע, בין היתר, כי הקרקע בה ממוקם הנכס מסומנת ברמ"י כקרקע עירונית.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהי חכירה במקרקעין ומהי חכירה לדורות במקרקעין?

בנהריה קיים מרכז מסחרי בן קומה אחת ובו 10 חנויות. שטח כל חנות 30 מ"ר. החנויות כולן פונות לרחבה מרוצפת, המהווה חלק מהרכוש המשותף ורשומה במושע. אחת החנויות משמשת כבית קפה. לפני כ- 3 שנים החליט בעל בית הקפה, על דעת עצמו, להוציא שולחנות וכיסאות לרחבה הצמודה לחנות ולהשתמש בחלק זה כמקום ישיבה לבאי בית הקפה. בעל בית הקפה אף הסדיר נושא זה אל מול הרשות המקומית ומשלם לעירייה אגרות על השטח בשימוש שהינו כ- 20 מ"ר. שאר הבעלים דורשים תשלום בגין השימוש.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

משה, מתווך דירות, החתים את זוהר המוכרת על הסכם בלעדיות בתיווך בטופס נפרד מהזמנת התיווך. לאחר מכן, ביצע שתי פעולות תיווך כנדרש בתקנות.

תקופת הבלעדיות לפי דין הייתה אמורה להסתיים אחרי חצי שנה. למרבה הצער, משה לא הצליח למכור את הדירה, למרות פעולות השיווק, ולכן ביקש להאריך את הבלעדיות לחצי שנה נוספת.

בנסיבות המתוארות ובהתייחס לפסק הדין בעניין ת״א 44919/07 בכר עופר נגד מעוז טל ואחרים, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מוטי וליאורה החליטו להיפרד. ברשותם דירת מגורים בת 5 חדרים בחדרה, שנרכשה על ידם בחלקים שווים ובה הם מתגוררים כיום. מוטי החליט למכור את חלקו בנכס, שהינו 50%, לחברו הטוב שוקי, במחיר השוק. ליאורה שמעה על העיסקה וביקשה ממוטי למכור לה את חלקו.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שמואל ותמר מבקשים להוסיף ממ"ד לבית המגורים שבבעלותם, אשר לצורך בנייתו נדרש להרוס מחסן בחצר.

במקרה זה, האם יש צורך בהיתר בנייה?

נדב ירש מגרש של 2 דונם שייעודו לבניית משרדים ברמת החייל בתל אביב. מכיוון שלדעתו יש עודף משרדים באזור ואין תחנות דלק, מעוניין נדב לבנות תחנת דלק על הקרקע שירש.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

משפחת חלפון רכשה דירה בירושלים, שנבנתה בשנת 1972 בבניין שבו 30 דירות ומערכת חימום מים והסקה משולבת ומרכזית. משפ' חלפון החליטה להתנתק רק מההסקה, מכיוון שבני המשפחה מעדיפים לחמם את דירתם בעזרת מזגן חסכוני ולהמשיך להשתמש במערכת חימום המים המרכזית.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מר כרמלי, יזם נדל"ן, רכש מגרש בגודל של דונם אחד ברחוב הראשי של הרצליה ועליו בניין מגורים של 3 קומות. מר כרמלי בדק ומצא שאחוזי הבנייה אינם מנוצלים במלואם וכעת מבקש להוסיף 2 קומות לבניין.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בת"ק 41268-09-12 נועם יואל כהן נ' אנדרי גולן, נדונה תביעה של מתווך לדמי תיווך. המתווך החתים את הלקוח על כתובת הבניין יפת 41, יפו, מבלי לציין באיזו דירה בבניין מדובר. המתווך הראה ללקוח דירה בבניין השייכת לאדם שבבעלותו מספר דירות בבניין זה. הלקוח לא אהב את הדירה שהוצעה. לאחר 4 חודשים ראה הלקוח מודעה פרטית של הבעלים על דירה אחרת שלו באותו בניין. הלקוח פנה ישירות לבעלים ושכר אותה. המתווך תבע את הלקוח לדמי תיווך בגין העיסקה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

חברת "מגדלים" בונה בתל אביב בניין משרדים בן 20 קומות ובו 82 משרדים. בחוזה המכירה קבעה החברה כי חברת "המתחזק" בע"מ תתחזק את הבניין למשך 3 שנים, עם אופציה ל- 3 שנים נוספות, וזאת תמורת דמי ניהול שישלמו בעלי המשרדים.

האם יכולה חברת הבנייה שמוכרת את המשרדים לקבוע בחוזה הוראה מסוג זה?

רועי ואשתו רכשו מקבלן דירה בבנייה בשכונת המשתלה בתל אביב. הם אמורים לקבל את הדירה בעוד כשנה וחצי, כשתהיה מוכנה. מכיוון שחששו מהעיסקה, ביקשו מהקבלן לקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הכסף ששילמו. הקבלן הסכים לכך, אבל טען שיש עמלה גבוהה על הערבות ועליהם לשלם את עמלת הערבות.

האם יכול הקבלן לדרוש את השתתפות הרוכשים בעמלה?

נעמה, מתווכת בתחילת דרכה, קיבלה בבלעדיות דירת מגורים למכירה בשכונת נווה שאנן בחיפה. נעמה עברה לאחרונה בהצלחה את מבחן המתווכים וזכרה היטב את חומר הלימוד. נעמה החליטה לבצע פעולות כדלקמן: היא הציבה שלט על הנכס, הציבה שלט במרכז קהילתי והציבה שלט על גבי לוח מודעות ציבורי.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אהרון הינו יזם נדל"ן ובבעלותו היו 12 דירות ו- 3 חניות שביקש למכור.

הוא פנה לבני המתווך וחתם לו על בלעדיות (במסמך נפרד) לתקופה של 15 חודשים.

בני פירסם את הדירות באינטרנט ושלח מיילים לקונים פוטנציאליים, אך טרם הצליח לאתר קונה. לאחר 13 חודשים מכר אהרון את אחת מהדירות לחברו מהצבא וסירב לשלם לבני דמי תיווך בטענה שהבלעדיות אינה בתוקף.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?