מבחן תיווך יולי 2013: שאלות ותשובות

שי רוצה למכור דירה ושדה חקלאי שבבעלותו. גיל מעוניין לקנות משי את הדירה והשדה. שי הציע כי הצדדים יחתמו על הסכם בכתב, אך גיל אמר לו שאין בכך צורך כי לפי הוראות סע' 23 לחוק החוזים אפשר לעשות חוזה גם בעל פה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

דירתה של גלית בשטח בנוי של 100 מ"ר. על פי תוכנית המיתאר ניתן להרחיב את שטח הדירה בעוד 70 מ"ר. ברצונה של גלית לממש את הרחבת הדירה ולשם כך פנתה לחזי האדריכל. מבדיקות שערך חזי האדריכל עולה כי על גלית יהיה לשלם "דמי היתר".

מהם "דמי ההיתר" שגלית נדרשת לשלם?

דלית פירסמה מודעה בעיתון בזו הלשון: "למכירה ברח' בבלי בתל אביב דירת גן משופצת, בהסכם חכירה מהוון". חדווה, המעוניינת לרכוש את הדירה, אינה יודעת מה משמעות המושג "הסכם חכירה מהוון".

בנסיבות אלה, מהו "הסכם חכירה מהוון"?

יוסי פנה לרינה המתווכת על מנת שתמצא קונה למגרש שבבעלותו. לאחר בירורים פנתה רינה למוטי בהצעה לרכישת המגרש, תוך כדי מסירת פרטי המגרש והבעלים והחתמתו על הסכם הזמנה בכתב. למחרת בבוקר הודיע מוטי לרינה המתווכת כי הוא לא רוצה לרכוש את המגרש והוא מבטל את הסכם ההזמנה. כעבור מספר שבועות נודע לרינה כי נחתם הסכם מכר למגרש בין יוסי למוטי. רינה פנתה למוטי בדרישה לקבלת דמי התיווך ומוטי מסרב בתוקף לשלם לה, בטענה כי ההסכם ביניהם מבוטל.

בנסיבות העניין, האם מוטי צריך לשלם לרינה דמי תיווך? מדוע?

בני הזוג אברהם ושרה ישראלי מעוניינים לרכוש דירה, ולשם כך פנו לחזי המתווך. כעבור שבוע חש אברהם ברע ואושפז בבית החולים. אברהם אמר לשרה כי היא יכולה להמשיך לראות דירות בלעדיו. בזמן שהותו של אברהם בבית החולים הראה חזי המתווך לשרה את דירתו של שמואל והחתים אותה על טופס הזמנת שירותי תיווך. לאחר שחרורו מבית החולים פנה אברהם לבן דודו חיים המתווך שימצא עבורו דירה. חיים המתווך הציג לאברהם את דירתו של שמואל וכעבור חודש נערך הסכם מכר שבמעמדו שולמו לחיים דמי התיווך. כשנודע לחזי המתווך על העיסקה דרש את דמי התיווך מהזוג ישראלי, אך הם סירבו לשלם בטענה שחיים המתווך הוא זה אשר תיווך בעיסקה ורק הוא זכאי לדמי התיווך.

בנסיבות העניין, האם חזי זכאי לדמי תיווך? מדוע?

במסגרת חיזוק בניין מגורים הרשום כבית משותף מפני רעידות אדמה, מעוניינים שמונה מתוך עשרה בעלי הדירות לבנות מעלית בשטח הגינה, שהיא חלק מהרכוש המשותף של הבניין. שרית, בעלת הדירה שבקומת הקרקע - שלה יש גישה ישירה לגינה - מתנגדת נמרצות.

בנסיבות העניין, האם נדרשת הסכמתה של שרית? מדוע?

דוד רכש דירה מהחברה הקבלנית "הבונים", אך החברה לא מסרה את הדירה החדשה במועד המופיע בחוזה המכר. בחוזה לא נקבע סעיף כלשהו לעניין פיצוי במידה ויהיה איחור במועד המסירה.

בנסיבות העניין, ממתי יהיה דוד זכאי לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה לידיו?

ראובן שוכר מגרש ריק באיזור התעשיה של חדרה, אשר משמש כמגרש גרוטאות ומהווה מקור פרנסתו של ראובן. חוזה השכירות של ראובן נחתם לראשונה בשנת 1982 ומתחדש מידי שנה. כיום, בסוף תקופת השכרה נוספת, בעל המגרש אינו מעוניין להאריך לראובן את החוזה. ראובן טוען כי הוא דייר מוגן.

האם הצדק עם ראובן?

אתי ירשה מאביה אברהם חנות במרכז תל אביב.

האם יחול מס שבח על ההורשה?

יוסי ודני חברים טובים. לרגל יום הולדתו של דני החליט יוסי להפתיעו ולהעניק לו במתנה חנות השייכת לו במרכז המסחרי בבית שמש.

בנסיבות העניין, האם יחול מס שבח על המתנה?

שושנה המתווכת ביצעה עבירת משמעת. לאחר כחודש ביטלה שושנה את רישיון התיווך שלה, וכעבור שלושה חודשים הוגשה כנגדה קובלנה בגין עבירת משמעת זו לוועדת המשמעת. שושנה טוענת כי אין משמעות להגשת הקובלנה מכיוון שבזמן הגשתה רישיונה כבר בוטל על ידה.

בנסיבות העניין, האם שושנה צודקת? מדוע?

יונית היא בעלת רישיון תיווך. ברצונה של יונית לעשות הסבה מקצועית ולעבוד כנהגת אוטובוס. בבירור בחברת האוטובוסים "המאסף" נמסר ליונית כי מכיוון שהחברה מממנת את עלות הוצאת רישיון הנהיגה באוטובוס, עליה להתחייב לעבוד לפחות שנתיים בחברתם, וכן לא תוכל לעסוק בכל עבודה נוספת אחרת.

בנסיבות העניין, מה באפשרותה של יונית לעשות בעניין תשלום אגרת רישיון התיווך בתקופה שבה לא תוכל לעבוד כמתווכת?

אילנה פירסמה את דירתה למכירה. שמוליק, שראה את הדירה, התלהב ממנה, ובתוך שבוע נערך הסכם מכר בין הצדדים. במעמד חתימת הסכם המכר שילם שמוליק את מלוא המחיר עבור הדירה. למחרת בבוקר התחרטה אילנה והחליטה להפר את החוזה, ובאותו יום החזירה לשמוליק את כל הכסף ששולם עבור הדירה בהעברה בנקאית, מבלי ששמוליק הסכים לכך.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ניסים מעוניין לרכוש מגרש ריק ופנוי בראשון לציון. הוא קיבל מיעל המוכרת עותק מנסח רישום המקרקעין של המגרש ("נסח טאבו"). בנסח רשומים כבעלים במגרש: יעל ½, ודניאל ½. בין יעל לדניאל אין הסכם שיתוף. ניסים מעוניין לקנות את חלקה של יעל בלבד.

בנסיבות העניין, מה משמעות הבעלות המשותפת במגרש?

חיים ויוסי הם בעלים משותפים במגרש ריק ופנוי בפתח תקווה. לפני כעשר שנים ערכו ביניהם הסכם שיתוף בדבר הניהול והשימוש במגרש. לאחר מכן רשמו הסכם זה בלשכת רישום המקרקעין. כיום חיים מעוניין למכור את חלקו לעדינה.

בנסיבות העניין, האם הסכם השיתוף יחייב גם את עדינה?

מירי ועירית הן אחיות שבבעלותן דירת מגורים בראש העין. מירי מתגוררת בדירה וחלקה בבעלות 3/4, ועירית, המתגוררת ברחובות, היא הבעלים של ה- 1/4 הנותר. על הדירה אין הסכם שיתוף. רמי, שהתגרש ממירי לפני מספר שנים, יודע שהאחיות מסוכסכות ביניהן, ולפיכך פנה לעירית וביקש לקנות את חלקה בדירה בסכום גבוה.

בנסיבות העניין, האם יכולה מירי למנוע את המכירה?

בבניין מגורים בן שלוש דירות בשלוש קומות בהרצליה, הרשום כבית משותף, חל התקנון המצוי. בעלי הדירות מעוניינים לפצל את הבעלות ברכוש המשותף בבניין, כך שלכל דירה יוצמד חלק ספציפי ומוגדר ברכוש המשותף, על פי החלוקה הבאה: לדירה בקומת הקרקע יוצמד המקלט התת קרקעי הסמוך אליה, לדירה בקומה השנייה יוצמד חדר המדרגות שבשימוש בלעדי שלה, ולדירה בקומה האחרונה תוצמד המעלית היחידה. נחתם הסכם בכתב בין כל בעלי הדירות לחלוקה הנ"ל.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

ערן הוא הבעלים של חלקת קרקע מוסדרת בערד, שייעודה לתעשייה. לאחרונה אושרה תוכנית מיתאר מחוזית שהגדירה מחדש את גבולות אזור התעשייה ושינתה את יעוד החלקה של ערן לדרך. כתוצאה מכך נפגע ערך החלקה, וערן מעוניין לתבוע פיצויים בגין ירידת הערך.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

חיים הוא הבעלים של דירת מגורים בחיפה, הנמצאת בבניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים. לדירה צמודה גינה גדולה. רועי, חברו של חיים (שאינו דייר בבניין) נוהג לערוך אירועים משפחתיים גדולים וביקש לעשות שימוש בגינה, אך השכנים התנגדו לכך. לפיכך הציע חיים לרועי למכור לו את חלקו בגינה בלבד, ואילו דירת המגורים תמשיך להיות בבעלותו של חיים, וכך לעקוף את התנגדות השכנים.

בנסיבות העניין, האם יכול חיים למכור לרועי רק את הגינה?

מר זאב שועלי שוחרר זה עתה מהכלא לאחר שריצה שנת מאסר בגין עבירות שוחד ומירמה. מיד עם שחרורו החליט מר שועלי לפתוח משרד תיווך. כדי לזרז את הליכי קבלת רישיון התיווך, זייף מר זאב שועלי תעודת יושר של משטרת ישראל, על-פיה מעולם לא הורשע בפלילים. הצגת תעודת היושר בפני רשם המתווכים הביאה לכך שמר שועלי הורשה לגשת לבחינות רשם המתווכים, ולאחר שעמד בהן בהצלחה הוענק לו רישיון מתווך במקרקעין.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

דבורה היא מתווכת מקרקעין ותיקה ובעלת מוניטין. במסגרת עבודתה, תיווכה דבורה בעיסקת מכר של שטח מסחרי, הנמצא בבעלות חברת "ציפורי השיר" בע"מ הנמצאת בשליטתו המלאה של יונה עפרוני, שהוא נכד (מנישואים קודמים) של בעלה. דבורה לא הביאה לידיעת הקונה את העובדה שיונה עפרוני מוכר לה בהיותו נכד של בעלה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יוסף הוא מתווך בעל רישיון שעבר עבירת משמעת לפי חוק המתווכים. ועדת המשמעת שדנה בעניינו של יוסף הטילה עליו אמצעים משמעתיים כדלקמן: התליית הרישיון לתקופה של 5 שנים, התראה ונזיפה. יוסף טוען כי החלטת הוועדה היא לא בהתאם לחוק.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מהי "גרירת משכנתא"?

דניאל הוא שוכר אשר חתם לפני כחודש ימים על חוזה שכירות לדירת מגורים לתקופה של 25 שנה. אתמול סיים דניאל את רישומה של שכירות זו בלשכת רישום המקרקעין, והיום הוא מעוניין לשעבד שכירות זו במשכנתה, וזאת ללא הסכמת חיים המשכיר. בחוזה השכירות לא צויין דבר לעניין האפשרות למשכן את השכירות.

האם דניאל צריך לקבל את הסכמתו של חיים לשם שיעבוד השכירות במשכנתה?

עורכת הדין מזל מונתה בלשכת ההוצאה לפועל ככונסת נכסים, למכירת דירה. לאחר שהדירה נמכרה במכרז, מצא הקונה כי בדירה קיימת רטיבות, וברצונו לתבוע את כונסת הנכסים בגין אי גילוי מידע, על פי סעיף 4 לחוק הגנת הצרכן.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?