מבחן תיווך דצמבר 2020 סבב 1: שאלות ותשובות

למירב דירה שבה היא מתגוררת. הבניין בו נמצאת הדירה הינו בבעלות מדינת ישראל. לימים מירב החליטה לפתוח מסעדה בדירתה.

האם צפוי לחול על מירב מס או תשלום כלשהו?

משה ביקש לקנות דירה ביישוב המצוי באזור יהודה ושומרון. לשם כך, ביקש מעזרא המתווך לבדוק עבורו את מצב הזכויות בנכס.

באיזה מהמשרדים הבאים בהכרח לא יימצא מידע רלבנטי?

בבעלות חברת ההשקעות "סלע" חלקות קרקע מס' 14, 15, 20 בגוש 16668 בעפולה, המהוות קרקע חקלאית (להלן: "הקרקע"). בשל אישור תוכנית ג/7246 אשר ייעדה חלקים מהקרקע לדרך (כביש), נוצרה פגיעה בערך הקרקע, כך ששווייה פחת.

בתוך כמה זמן על בעלי הקרקע להגיש לוועדה המקומית תביעה לפיצויים?

חברי ועד בית משותף של בניין שנבנה בשנת 1968 ברחוב שלמה בתל אביב, החליטו, במסגרת ישיבת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, להעלות הצעה להרחיב את הדירות בבניין, זאת במסגרת תוכנית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). בהתאם להצעה, הבניין יחוזק מפני רעידות אדמה. על פי תוכנית החיזוק, הדירות בבניין יורחבו במסגרת הרכוש המשותף, ללא תוספת בנייה של דירות חדשות.

מבין בעלי הדירות, מהו הרוב הנדרש כדי לבצע את התוכנית המוצעת?

יניב רכש דירה בת 6 חדרים בקומה האחרונה בבית משותף. בעת החתימה על הסכם הרכישה, ציין עורך דין לוין בפני יניב, כי בתקנון הבית המשותף נקבע שהבעלים של הדירה הנ"ל אחראי על הוצאות ותשלומי אחזקת הגג המשותף. יניב אינו מעוניין שאחזקת הגג המשותף תהא על חשבונו.

בנסיבות המתוארות, מה על יניב לעשות כדי לשנות את הקביעה המופיעה בתקנון?

בהתאם לפסק דין 1966/05 ת.א. קשתות הנשיא יעוץ ושווק נדל"ן בע"מ נגד דוד שמעון ואח', האם מתווכת רשאית להחתים צדדים על מסמך בכתב שלפיו הקונה ישלם מס רכישה, המוכר ישלם היטל השבחה ומס שבח, וכי הם ישלמו קנס במידה ויפרו את החוזה ביניהם?

עניינה של התביעה בפס"ד 35922107 ת.א. מרדכי עוז נ' משה עזרא הוא שיתוף פעולה בין מתווכים, בקשר למכירת דירה, וחלוקת דמי התיווך שהתקבלו ממכירתה.

לפי פסק הדין, האם ניתן לאכוף הסכם שיתוף פעולה שנעשה בעל פה בין מתווכים?

פסק דין של ביהמ"ש השלום 4350/08 ב- ת.א דה–כהן נ' זר–גוטמן ואח' עוסק בסוגיה האם התובע זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך בעקבות חתימת זיכרון דברים על תנאי, לרכישת נכס מקרקעין, למרות שזיכרון הדברים בוטל בשל אי קיום התנאי הקבוע בו. התנאי היה ביטול צו הריסה בנכס.

מה נקבע בפסק הדין?

ורד ביקשה לגרור את המשכנתא הרשומה על דירת מגורים שקנתה בהרצליה לפני כעשור, אל דירת מגורים שרכשה לפני מספר שבועות בתל אביב. לצורך כך, פנתה ורד לחברה המשכנת כדי לקבל את הסכמתה לגרירת המשכנתא.

האם די באישורה של החברה המשכנת לצורך גרירת המשכנתא?

שרון הינו בעל דירת 2 חדרים בבניין משותף. שרון הגיש לאריאל הצעה לרכישת חדר אחד מסוים מדירתו, ולא את כולה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אביעד הוא רופא שבבעלותו משרד בשטח של 42 מ"ר, הכולל 2 חדרי משרד, חדר שירותים ומחסן. אביעד שכר את שירותיו של אמנון המתווך לצורך מכירת המשרד. אמנון החתימו בכתב על הזמנה לשירותי תיווך, וכן חתם על מסמך נפרד למתן בלעדיות למתווך. בהסכם הבלעדיות לא נקבעה תקופת הבלעדיות. כעבור שלושה חודשים ביקש אביעד להשתחרר מהסכם הבלעדיות, מכיוון שראה כי המתווך לא מצליח להביא רוכשים רציניים, למרות שביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

עופר הוא בעלים של דירת מגורים בת 3 חדרים בחולון. תהילה מעוניינת לרכוש את הדירה של עופר. שני הצדדים סיכמו והצהירו ביניהם בעל פה (ללא מסמך בכתב) על העיסקה, בה עופר ימכור את הדירה לתהילה. הצדדים התייצבו בפני רשם המקרקעין במטרה לרשום את העיסקה בטאבו.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

איזה מבין הפרטים הבאים אינו חייב להופיע בהזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין?

עופרה הינה מתווכת מקרקעין ותיקה שעסקה שנים רבות במקצוע כדין בישראל. עופרה מבקשת שלא לעסוק בתיווך במקרקעין בשנתיים הקרובות, זאת מאחר שהיא תשהה בשליחות בחו"ל. עופרה הודיעה בכתב על התליית רישיונה מרצון לרשם המתווכים. עם שובה ארצה, הודיעה עופרה על ביטול ההודעה בדבר התליית רישיונה מרצון.

מה יהיה התנאי לחידוש הרישיון?

מהו הסכם "משבצת דו צדדי"?

יוגב גילה חוסר הגינות, חוסר אחריות ורשלנות חמורה במהלך עיסוקו בתיווך במקרקעין. בתגובה, הוגשה כנגדו קובלנה לוועדת המשמעת של רשמת המתווכים ע"י לקוחתו, חב' שוסטר. ועדת המשמעת החליטה על השעיית רישיון התיווך של יוגב למשך חצי שנה.

כיצד על יוגב לפעול כדי לבטל את החלטת ועדת המשמעת?

יונתן שכר משרד בשטח של 260 מ"ר ב"קניון ישראלי" בתל אביב (להלן: "הנכס"), לתקופה של 9 שנים, כשדמי השכירות החודשיים הינם בסך של 100,000 ש"ח לחודש. כדי להבטיח את זכויותיו בנכס, רשם את זכויות החכירה בטאבו, וזאת בהסכמת המשכיר. לימים, יונתן נזקק להלוואה. הוא פנה לבנק למשכנתאות לקבלת הלוואה תמורת שיעבוד זכויות השכירות.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

בני הזוג נפתלי ושימחה הדר מתגוררים בשכירות מוגנת לפי חוזה, בבית מרווח, וזאת החל משנת 1956. חוזה השכירות המקורי הסתיים, אך הצדדים המשיכו לנהוג לפיו. לימים, לאחר שהילדים עזבו את הבית, החליטו בני הזוג להשכיר 2 חדרים בדירתם. בעל הבית הביע התנגדות לכך.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

לצורך עבודות הקמת הרכבת הקלה, מבקשת המדינה להפקיע ולהרוס את בית הקפה הוותיק "עלית" הנמצא על ציר רח' ז'בוטינסקי בתל אביב.

בנסיבות אלה, כיצד ייקבע שווי "המכירה" לצורך חישוב מס שבח מקרקעין?

זהבה ומירון מעוניינים לפתוח בדירתם קייטנה לילדים הנמצאים בחופשת הקיץ.

האם זהבה ומירון מחויבים ברישיון עסק?

עמותת "עלומים", המטפלת בילדים ובוגרים עם מוגבלויות פיזיות וצרכים מיוחדים, פנתה למתווך מקרקעין, מר אלון קאופמן, שיאתר עבור העמותה נכס בשכירות לצורך מעון למגורי 9 חוסים.

בנסיבות המתוארות, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

איזו מההגדרות הבאות היא הנכונה ביותר ביחס ל"שיכון ציבורי"?

החל משנת 1960 אברהם שוכר קרקע (ללא מבנה) בתל אביב, המשמשת אותו לתחביבו - שיפוץ של כלי רכב ישנים. הקרקע הוגדרה כקרקע בדמי מפתח על ידי הרשויות.

בנסיבות העניין, האם חוק הגנת הדייר חל על הקרקע שאברהם שוכר? מדוע?

אלכס לביא, מתווך מורשה, פתח בשעה טובה משרד תיווך, הטעון רישוי.

לאיזו תקופה יינתן לאלכס רישיון העסק?

לצורך קידום ופיתוח שכונה בפתח תקווה, החליטה עיריית פתח תקוה לקיים "יריד רוכלות" שבו קבלנים, מתווכים, גננים, נגרים ובעלי מקצוע אחרים, יוזמנו להקים דוכנים לצורך הצעת שירותיהם לתושבי השכונה. יפה הינה בעלת דירת 3 חדרים. בעת ביקורה ביריד, חתמה יפה על טופס הזמנת תיווך בבלעדיות למתווך יעקב (להלן: "המתווך"). הבלעדיות נחתמה בטופס נפרד לתקופה המותרת בחוק. לאחר עשרה ימים שבהם המתווך טרם התפנה לטפל בנכס, מבקשת יפה לבטל את הסכם הבלעדיות. המתווך מסרב לכך. הניחו כי מדובר בעיסקת רוכלות כהגדרתה בחוק.

האם יפה רשאית לבטל את הסכם הבלעדיות?