מבחן תיווך אוקטובר 2013: שאלות ותשובות

נתונים לשאלות 1-2

גד וראובן חתמו על חוזה לפיו גד ימכור לראובן את ביתו. בעיסקה תיווך בנימין, מתווך מורשה.

ראובן גילה כי גד הסתיר ממנו את העובדה שמרפסת הבית ואחד החדרים נבנו באופן לא חוקי, ולפיכך שווי הבית נמוך באופן מהותי מהמחיר שעליו הסכימו. ראובן מעוניין לקבל את הסכום ששילם בחזרה וכן פיצוי על הוצאות שנגרמו לו, כגון: עורך דין, מהנדס בנייה, אובדן זמן ועוגמת נפש.

כדי להשיג את מבוקשו, מה מהבאים על ראובן לדרוש? מדוע?

לאחר שבוע הסתבר לראובן שבנימין המתווך ידע על אי-חוקיות הבנייה כבר בעת שהראה לראובן את הבית לפני הקנייה. ראובן תבע את בנימין ודרש את החזר דמי התיווך. בנימין טען שאמנם העריך ש"משהו לא בסדר" אבל טען שאין זה מתפקידו להבין בחוקי התכנון והבנייה, וכי היה על ראובן להיוועץ בעו"ד.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

לאסף דירת 5 חדרים. אסף מכר את אחד החדרים בדירה לכנרת, השכיר חדר אחר לגולן לתקופה של 4 שנים והשכיר חדר שלישי לירדן לתקופה של 20 שנה.

איזו/אילו מהעיסקאות יסכים רשם המקרקעין לרשום בלשכת רישום מקרקעין?

אורי קנה מרועי בית הבנוי על קרקע מוסדרת. אורי שילם רק מחצית מהתמורה ובהתאם לתנאי הסכם המכר הוא לא יכול לבצע העברת בעלות בבית עד שישלם את מלוא התמורה.

בנסיבות העניין, איך יכול אורי להגן על זכויותיו המשפטיות?

לגילה יש דירה שהיא חלק מבית משותף במרכז תל אביב. לדירה צמודות 2 חניות בטאבו. מאחר שלגילה יש רק מכונית אחת, היא החליטה להשכיר את החניה השנייה.

בנסיבות העניין, האם מותר לגילה להשכיר את החנייה?

חברת "הבונים" בונה פרויקט מגורים שיכלול 100 דירות מגורים, ללא נכסים מסוגים אחרים. כדי לשווק את הפרויקט פנתה החברה למשרד תיווך גדול. המשרד החתים את נציג החברה על חוזה בלעדיות למשך 24 חודשים.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

לניצן דירה ביקנעם. ניצן משכירה את הדירה שבבעלותה לדנה. בחוזה השכירות נכתב שכדי להבטיח את המשך מגוריה של דנה בדירה לתקופה ארוכה, ניצן מתחייבת שלא למכור את הדירה במשך 15 שנה. דנה מעוניינת לרשום את התחייבותה של ניצן כהערה בלשכת רישום המקרקעין.

בנסיבות העניין, האם יכולה דנה לעשות זאת?

דייר בקומת גג בבית משותף הוא אדם הסובל ממוגבלות כהגדרתה בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח- 1998. הדייר מעוניין, על חשבונו, לחספס בעדינות את המדרגות ואת שביל הגישה על מנת למנוע החלקה, באופן שלא פוגע בחדר המדרגות וביכולת השימוש הסבירה של הדיירים האחרים. הדייר הציע כי הוא יישא בכל העלויות וכן הציג אישור של מרפא בעיסוק במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד' לתוספת השנייה לחוק, כי ביצוע ההתאמה דרוש לו בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית. 60% מהדיירים מתנגדים, מאחר שהם טוענים שביצוע עבודות כאלה יכער את הבניין ויפגע בערך רכושם.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

מה ההבדל בין הפרה יסודית של חוזה להפרה שאינה יסודית?

אמיר ועופרה הם בני זוג המתגוררים בדירה אופנתית ברחוב שינקין. כמו כן, לעופרה יש משק חקלאי בצפון הארץ, אשר ירשה, ביחד עם אחותה עדנה, מהוריה. המשק נרשם על שם שתי האחיות שנה אחרי מות ההורים. על שטח המשק נמצא צריף בו גר חקלאי המעבד את הקרקע עבור עופרה.

אם עופרה רוצה למכור את חלקה במשק, למי מהבאים יש זכות קדימה?

רוני וליטל הם ידידים ותיקים. רוני הוא מתווך מורשה. ליטל פנתה לרוני וביקשה ממנו למצוא לה דירה לקנייה. רוני הסכים, והשניים חתמו על הסכם, לפיו רוני לא ייקח מליטל דמי תיווך. רוני אכן מצא דירה לליטל. ערב החתימה על החוזה נודע לרוני כי בדירה יש בעיית טחב קשה.

האם רוני חייב להודיע על הבעיה לליטל?

מהו "הסדר השוברים"?

לרוני דירה המיועדת למגורים בקומה התחתונה של בניין ברחוב רוטשילד בת"א. רוני מבקשת לפתוח במקום חנות.

בנסיבות העניין, מה על רוני לעשות?

במקרה שאדם שוכר מקבלן דירה חדשה לתקופה של 20 שנים - האם יש צורך לצרף מיפרט לחוזה המכר?

גדי חוכר חלקה ממינהל מקרקעי ישראל, עליה הוא מתעתד לבנות את בית חלומותיו. לאחרונה, עקב קשיים כלכליים, החליט גדי לפצל את החלקה לשתי חלקות בנייה נפרדות. הניחו כי הפיצול אפשרי בהתאם לחוקי התכנון והבנייה והתוכניות החלות על החלקה.

איזה תשלום צריך גדי לשלם על מנת לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לפיצול המגרש?

חיים ושולה התקשרו בעיסקת מקרקעין בה חיים ימכור לשולה דירת מגורים שבעבר היה בה שינוי תכנוני ולכן במימוש הנכס תהיה חבות לשלם היטל השבחה. חיים מעוניין ששולה תשלם את כל המיסים – היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

דאוד הוא הבעלים של נכס מקרקעין. הנכס הופקע, ודאוד קיבל תמורתו 2 מיליון ש"ח וכן קרקע חלופית.

האם יחול מס שבח על ההפקעה, ואם כן, על מה?

אילן ואבנר חתמו על הסכם לרכישת דירה ברחוב הרצל 18 בירושלים. בטעות נרשם בהסכם: רח' הרצל 24 ירושלים. בינתיים אבנר הקונה גילה כי מחיר הדירות באזור צפוי לרדת בשל מלאי דירות גדול האמור להיות מוצע למכירה. הוא מבקש לבטל את החוזה בגלל הטעות במספר הבית.

בנסיבות העניין, האם הוא רשאי לבטל את ההסכם בנימוק זה? מדוע?

בבית משותף גרים 5 דיירים. גג הבניין מוצמד לדירתה של יונה וכך רשום בצו הרישום. כעת מבקשים הדיירים לבצע חיזוק של הבניין נגד רעידות אדמה. אחד מבעלי הדירות הוא קבלן בניין אשר קיבל בהסכמת כלל הדיירים את האחריות לביצוע העבודות. לשם ביצוע הבנייה, יש להעביר את הבעלות בגג לקבלן כדי שהוא יוכל לבנות דירות על הגג. יונה, המעוניינת בביצוע הפרויקט בהקדם, מבקשת להעביר על שם הקבלן את הגג המוצמד לדירתה בלבד.

בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי?

גיא רכש דירה באריאל הנמצאת באזור יהודה ושומרון. לצורך קבלת משכנתא התבקש גיא למסור לבנק אישור ביחס לזהות הבעלים של הדירה.

היכן יכול שי לקבל אישור כזה?

היטל השבחה ישולם ל: -

יונתן ירש מאביו חנות במרכז בתל אביב. כעת מעונין יונתן למכור את החנות.

האם מכירת החנות תיחשב "מכירת זכות במקרקעין" לצורכי מס שבח?

משה נקלע לקשיים כספיים והוא חייב הרבה כסף לאנשים שונים. כדי שלא יעקלו לו את הדירה, מעוניין משה להעניק את דירתו כמתנה לאחיו יניב. יניב לא יודע על החובות של משה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יצחק ראובני חתם על הסכם לרכישת דירה מחברת "המשכן בע"מ". לצורך רכישת הדירה, נטל מר ראובני משכנתא מבנק "המלווה" בע"מ. הבניין טרם נרשם בפנקסי המקרקעין ('טאבו').

היכן תירשם המשכנתא אותה לקח מר ראובני?

לזהבה מגרש באור יהודה שייעודו, לפי תוכנית, לשטח חניה. כיום רוצה הוועדה המקומית להפקיע מידי זהבה את המגרש.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?