מבחן תיווך ינואר 2023: שאלות ותשובות

מבחן תיווך ינואר 2023 גרסה 1

המבחן של רשם המתווכים במקרקעין התקיים ב-22.1.2023. בעמוד 25 השאלות של גרסה 1, ואחרי כל שאלה מופיעה התשובה הנכונה לפי מפתח התשובות הרשמי.

שאלות מבחן תיווך ינואר 2023 (PDF)
תשובות מבחן תיווך ינואר 2023 (PDF)

1. רחלי וינון מכרו את דירת מגוריהם. עורך הדין המייצג את הקונים בעיסקה ביקש לקבל לידיו "אישורי העברה לטאבו" על מנת שיוכל לטפל ברישום הדירה על שם הקונים.
איזה מהמשפטים הבאים מתאר בצורה הנכונה ביותר את המסמכים שעורך הדין של הקונים ביקש מרחלי וינון?
א. מסמך בחתימת יד של רחלי ושל ינון המאשר שהם מסכימים שהדירה תעבור על שם הקונים.
ב. אישור מרשות המיסים כי הקונים שילמו את מלוא מס הרכישה המוטל עליהם.
ג. אישור עירייה המעיד, בין היתר, על היעדר חובות לעירייה וכן אישור מרשות המיסים על היעדר חובות במיסוי מקרקעין.
ד. אישורי העברה בנקאית על תשלום מלוא תמורת הדירה.
תשובה נכונה: ג'

2. רועי הינו הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבית משותף. מידי שנה בעונת החורף מי הגשמים מחלחלים וגורמים לרטיבות מאסיבית מגג הבניין לשטח של דירתו של רועי. רועי פנה אל בעלי הדירות בבקשה לתקן את הרטיבות, אך פניו הושבו ריקם.
האם רועי יכול לחייב את הדיירים לתקן את הרטיבות שנגרמה לו?
א. כן; רועי צריך לפנות לממונה על פניות הציבור ברשות מקרקעי ישראל.
ב. לא; רועי צריך לתקן את הנזק בעצמו, שכן דירתו מצויה בקומה האחרונה ויתר הדיירים אינם מחויבים לשאת בעלויות התיקון של הגג.
ג. לא; רועי צריך לשאת בעלות ובתיקון בעצמו ולאחר מכן לדרוש מיתר הדיירים את ההשתתפות בתיקון.
ד. כן; רועי נדרש להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות, שתתנהל בפני המפקח על הבתים המשותפים על מנת שיורה לבעלי הדירות לתקן את הרטיבות שבגג הבניין המשותף.
תשובה נכונה: ד'

3. סמדר רכשה דירה מקבלן ולצורך כך נטלה הלוואה מבנק. הבניין בו מצויה הדירה טרם נרשם כבית משותף וזכויותיה של סמדר מתנהלות בספרי החברה המשכנת. הבנק מעוניין לרשום שיעבוד על זכויותיה של סמדר בדירה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. ניתן לרשום משכנתא על הדירה, בתנאי שסמדר שילמה לפחות 65% מהתמורה לקבלן.
ב. הבנק לא יוכל לרשום שיעבוד על זכויותיה של סמדר אם הדירה אינה רשומה בטאבו.
ג. הבנק לא יוכל לרשום משכנתא על הדירה, אלא משכון ברשם המשכונות על זכויותיה של סמדר וכן לרשום התחייבות לרישום משכנתא בספרי החברה המשכנת.
ד. לא ניתן לרשום שיעבוד על הדירה בנסיבות המקרה.
תשובה נכונה: ג'

4. אביתר רכש דירה חדשה באזור יהודה ושומרון.
היכן יירשמו זכויותיו?
א. זכויות בדירה הרשומה באזור יהודה ושומרון נרשמות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בירושלים.
ב. זכויות בדירה באזור יהודה ושומרון נרשמות בפנקס הבתים המשותפים.
ג. זכויות בדירה באזור יהודה ושומרון נרשמות אצל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון או במשרדי רישום המקרקעין במינהל האזרחי.
ד. לא ניתן כלל לרשום זכויות בדירה באזור יהודה ושומרון.
תשובה נכונה: ג'

5. אלעד וערן רכשו מגרש וחתמו על הסכם שיתוף המסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם ביחס למגרש. לאחר כשנתיים הסתכסכו אלעד וערן ואלעד מעוניין לפרק את השיתוף.
האם רשאי אלעד לדרוש כעת את פירוק השיתוף?
א. לא; אלעד אינו רשאי לדרוש את פירוק השיתוף כל עוד לא עברו 3 שנים מיום חתימת ההסכם.
ב. כן; אלעד רשאי לדרוש את פירוק השיתוף אך ורק אם ערן יסכים לכך.
ג. כן; אלעד רשאי להגיש תביעה לפירוק השיתוף.
ד. לא; אלעד לא יכול לדרוש את פירוק השיתוף, מכיוון שלא מדובר בבית משותף.
תשובה נכונה: ג'

6. בעיסקת מקרקעין, האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, גם כאשר המוכר לא חתם על בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו בגין העיסקה?
א. לא; כי העיסקה טרם הסתיימה.
ב. לא; ניתן לרשום הערת אזהרה בגין עיסקת מקרקעין רק לאחר השלמת העיסקה.
ג. כן; בתנאי שיצורף מכתב המסביר מדוע המוכר לא חתם על הבקשה לרישום הערת אזהרה.
ד. כן; בתנאי שיוכח לרשם כי בעל המקרקעין התחייב בכתב לבצע את העיסקה.
תשובה נכונה: ד'

7. בגין מה מהבאים ניתן לגבות היטל השבחה?
א. תוכנית חדשה החלה על מקרקעין המקנה זכויות בנייה נוספות.
ב. עליית מחירים כללית הרלוונטית לנכס.
ג. שיפור תשתיות לנכס.
ד. מס שבח מקרקעין.
תשובה נכונה: א'

8. שירן חתמה על טופס הזמנה לשירותי תיווך עם אבנר המתווך על מנת שימכור את דירתה. אבנר הציג את דירתה בפני בנו דניאל, והסכם מכר נחתם בין הצדדים.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. מתווך במקרקעין לא יתווך בעיסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, לרבות לבנו.
ב. מתווך במקרקעין לא יתווך בעיסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, לרבות עניין אישי של קרובו - אלא אם גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
ג. מתווך במקרקעין לא יתווך בעיסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, לרבות עניין אישי של קרובו - אלא אם גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור, קיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב, ולא קיבל תשלום עבור התיווך.
ד. מתווך במקרקעין רשאי לתווך בעיסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי ולא מחויב לעדכן שבנו מעורב בעיסקה.
תשובה נכונה: ב'

9. שרון וגדעון כרתו חוזה, שבמסגרתו רכש גדעון את דירתה של שרון. סוכם כי התמורה תשולם בחמישה תשלומים. שלושה תשלומים שולמו במועד. כשהגיע מועד התשלום הרביעי הודיע גדעון, כי הוא יאחר בתשלום. חלף חודש וגדעון טרם ביצע את התשלום. בחוזה אין התייחסות לאיחור בתשלום. הניחו כי לא מדובר בהפרה יסודית של החוזה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. שרון לא יכולה לבטל את החוזה מיד - עליה לתת לגדעון אורכה לתיקון ההפרה בתוך זמן סביר.
ב. שרון לא יכולה לבטל את החוזה, מכיוון שהחוזה הופר. אין צורך במתן אורכה לקיומו.
ג. שרון יכולה לבטל את החוזה ואין צורך במתן אורכה לקיומו.
ד. שרון יכולה לבטל את החוזה, מכיוון שחלף חודש ממועד ההפרה.
תשובה נכונה: א'

10. פנינה רכשה מאברהם דירה שרשומה בטאבו, ובין השניים נכרת חוזה כדין. בזמן הרכישה, נסח הטאבו היה נקי מכל חוב ומשכנתא. פנינה רשמה הערת אזהרה לטובתה בטאבו. טרם השלמת העיסקה הוטל עיקול על הדירה על ידי נושה של אברהם.
האם העיקול פוגע בזכויותיה של פנינה?
א. העיקול לא יפגע בזכויותיה של פנינה - הערת האזהרה מגינה עליה.
ב. העיקול יפגע בזכויותיה של פנינה, כי הדירה טרם נרשמה על שמה.
ג. העיקול לא יפגע בזכויותיה של פנינה, אלא אם יוכח כי המעקל ידע כי רכשה את הדירה.
ד. העיקול יפגע בזכויותיה של פנינה - הערת האזהרה אינה מגינה מפני עיקול מאוחר.
תשובה נכונה: א'

11. גילה רכשה ממשה דירה בבית משותף, שאליה מוצמד מחסן. בחוזה המכר נקבע כי המכירה אינה חלה על המחסן, וכי המחסן יישאר בבעלות משה.
האם בחוזה מכר זה ניתן להפריד את המחסן מהבעלות על הדירה?
א. לא ניתן להפריד בעיסקת המכירה בין הדירה לבין המחסן, אלא אם משה הינו בעל דירה אחרת בבית המשותף.
ב. אם הצדדים הסכימו על כך, ניתן להשאיר את המחסן בבעלות משה.
ג. המחסן אינו חלק מהדירה ולכן ניתן להפריד בינו לבין הדירה בעיסקת המכירה בכל מקרה.
ד. לא ניתן להפריד בין המחסן לבין הדירה משום שהמחסן נבנה בצמוד לדירה ללא מרווח.
תשובה נכונה: א'

12. רחל ויעקב הם זוג נשוי שבבעלותם דירה המשמשת אותם למגורים. יעקב מכר את חלקו בדירה ליצחק ללא שהציע לרחל קודם לכן לרכוש את חלקו בדירה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. יעקב רשאי לעשות כן, כי רחל תישאר דיירת מוגנת בדירה.
ב. יעקב חייב להציע את חלקו בדירה לרחל לפני שיציע את חלקו לאחר.
ג. יעקב חייב להציע את חלקו בדירה לרחל רק במהלך השנתיים הראשונות מעת הרכישה.
ד. יעקב רשאי לעשות כן, אלא אם בין השניים סוכם אחרת בעל פה.
תשובה נכונה: ב'

13. יונה שכר חנות מישעיהו לתקופה של שלוש שנים, עם אופציה להארכה לשנה וחצי נוספות.
האם עיסקת השכירות חייבת להיות בכתב?
א. כן, הסכם השכירות מחייב כתב, בשל האופציה להארכה.
ב. לא, הסכם השכירות אינו מחייב כתב, שכן מדובר בשכירות קצרה מחמש שנים.
ג. לא, הסכם השכירות מחייב כתב, כי מדובר בעיסקה במקרקעין.
ד. לא, הסכמי שכירות אינם מחייבים כתב, לא משנה מה משך השכירות.
תשובה נכונה: ב'

14. איציק ואפרת רכשו דירה. שווי הרכישה לפי החוזה היה 1.3 מיליון שקל. על הדירה רובצת משכנתא שיתרתה לסילוק בסך של 300,000 ש"ח. השמאי העריך את הדירה בסך של 900,000 ש"ח.
מהו שווי המכירה לצורכי מיסוי מקרקעין במקרה זה?
א. 1,000,000 ש"ח - המשכנתא אינה חלק משווי המכירה של הנכס.
ב. 1,300,000 ש"ח - שווי המכירה כפי שקבעו הצדדים בחוזה.
ג. 900,000 ש"ח - לפי הערכת השמאי.
ד. 1,200,000 ש"ח - לפי הערכת השמאי בתוספת המשכנתא.
תשובה נכונה: כל התשובות מתקבלות

15. איזו מבין העבירות הבאות תגרור עונש מאסר למתווך במקרקעין?
א. אי מסירת מידע מהותי ללקוח בעיסקת מקרקעין.
ב. גילוי ידיעה אישית של לקוח, האסורה בגילוי לצד השני בעיסקת מקרקעין.
ג. אי גילוי עניין אישי בעיסקת מקרקעין.
ד. העסקת אדם אחר בתיווך במקרקעין כשהוא אינו בעל רישיון תיווך במקרקעין.
תשובה נכונה: ד'

16. יוסי הוא בעלים של נחלה במושב, הכוללת את חלקה א' בה הוא מתגורר, ואת חלקה ב', שבה הוא מגדל מילונים. יוסי מעוניין לבנות צימרים לאירוח כפרי בחלקה ב'.
האם יוסי רשאי לעשות כן?
א. לא; חלקה ב' מיועדת לעיבוד חקלאי וחל בה איסור בנייה.
ב. לא; בחלקה ב' ניתן לעשות שימוש למגורים בלבד, ואסור להקים בה מסחר.
ג. כן; חלקה ב' מיועדת למסחר.
ד. כן; חלקה ב' שייכת ליוסי, והוא רשאי לעשות בה כל שימוש.
תשובה נכונה: א'

17. בבית משותף המכיל 40 דירות (להלן: "הבניין") הציעה המתווכת חני מספר דירות להשכרה. רז, המחפש לשכור דירת 4 חדרים, פנה לחני, אשר החתימה אותו על טופס הזמנת שירותי תיווך. בטופס ההזמנה נכתב כי קיימות מספר דירות בבניין במחיר וקומה משתנים. רז חתם על הטופס וחני לא מסרה לו עותק של טופס ההזמנה. לאחר התלבטות, רז הישהה את חיפושו. כעבור כשלושה חודשים שכר דירה אחרת בבניין, אליה הגיע ישירות דרך הבעלים אשר פרסם מודעה בפייסבוק.
עפ"י פסק דין ת"ק 41268-09-12 כהן נ' גולן, האם זכאית חני לעמלת תיווך?
א. כן; חני זכאית לעמלת תיווך כי רז חתם על טופס כללי לבניין.
ב. לא; חני אינה זכאית לעמלת תיווך, מכיוון שרז לא קיבל העתק של טופס הזמנת שירותי תיווך, לא פורטו בהזמנה פרטים מלאים, וחני לא הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בחוזה.
ג. לא; חני אינה זכאית לעמלת תיווך מכיוון שרז הוכיח שבעלי הדירה פרסמו את הדירה באופן עצמאי בפייסבוק.
ד. כן; לפי פסק הדין חני זכאית למחצית עמלת התיווך בעיסקה זו, כי חני הציגה ללקוח את הבניין.
תשובה נכונה: ב'

18. רונית מעוניינת לרכוש דירה. בעת חיפושיה יצרה קשר עם איציק, מתווך במקרקעין. איציק פרסם דירה למכירה. בעת הביקור בדירה חתמה רונית על הסכם הזמנת תיווך עם אפרת, שהיא מתווכת במשרדו של איציק. שמה של אפרת ומספר ת.ז./רישיון תיווך לא הופיעו בהסכם. אפרת הראתה לרונית את הדירה. תוך כדי הביקור טענה אפרת כי המחיר המבוקש בגין הדירה הינו מיליון ש"ח. עוד נטען כי המפתחות לדירה ניתנו בבלעדיות למשרד התיווך. רונית ביקשה מאפרת לדבר עם המוכר ולנסות להוריד את המחיר, אך אפרת סירבה וטענה כי המחיר "קשיח". רונית המשיכה לחפש דירה והקשר בין רונית למשרד התיווך לא התקיים יותר. לאחר כחודש יצרה רונית קשר עם ליאור ממשרד תיווך אחר. ליאור הציג לרונית מספר דירות, ובין היתר גם את הדירה אותה ראתה עם אפרת. לאחר משא ומתן, ובעזרתו הרבה של ליאור, רכשה רונית את הדירה במחיר של 885,000 ש"ח. המוכר מצידו טען כי הדירה לא הייתה מעולם בבלעדיות. רונית שילמה עמלת תיווך לליאור.
בנסיבות העניין ועל פי פסק דין תא"מ מספר 10272/02/11 ב.פ. הנשיא סוכנויות נדל"ן בע"מ נגד בקרמן ואח', האם זכאים איציק ואפרת לעמלת תיווך?
א. כן; אפרת החתימה והראתה לראשונה את הדירה לרונית.
ב. כן; מקובל לשלם מחצית מעמלת התיווך במקרה שכזה לכל אחד מהמתווכים.
ג. לא; לרונית הזכות לבחור דרך איזה מתווך להתקדם, ולכן איציק ואפרת אינם זכאים לעמלת תיווך.
ד. לא; אפרת לא ניהלה בשם רונית משא ומתן עם המוכר, ובנסיבות אלה אינה הגורם היעיל בעיסקת התיווך.
תשובה נכונה: ד'

19. בעלים של מגרש מעוניין לבנות עליו בניין מעץ.
האם בנייה מעץ יכולה להיכלל תחת הגדרת 'בניין' לעניין תכנון ובנייה?
א. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, ברזל, עץ או כל חומר אחר, ייחשב כבניין.
ב. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, ברזל, למעט עץ, ייחשב כבניין.
ג. במרכז עיר אסורה הבנייה בעץ, על כל מרכיביו, ועל כן בנייה כזו לא יכולה להיחשב כבניין לעניין חוק התכנון והבנייה.
ד. בניין הינו מבנה בבנייה קשיחה בלבד, הכולל לפחות 2 יחידות דיור, ולכן לא ניתן לבנות בניין מעץ.
תשובה נכונה: א'

20. עליזה, אלמנה ואם לשני ילדים, מתגוררת בדמי מפתח בדירת מגורים (להלן: "הדירה"). לפני כשנה הכירה עליזה בן זוג, והוא עבר להתגורר עימה בדירה לפני 3 חודשים. למרבה הצער, נפטרה עליזה.
האם בן הזוג ייחשב כדייר מוגן בדירה?
א. כן; במקרה של פטירתה של עליזה, בן הזוג יהיה דייר מוגן בדירה בה התגוררו ביחד, שכן השניים היו בני זוג למשך תקופה העולה על שישה חודשים סמוך לפטירתה של עליזה.
ב. כן; במקרה של פטירתה של עליזה, בן הזוג יהיה דייר מוגן בדירה בה התגוררו, למעט אם היתה לו בזמן פטירתה של עליזה דירה אחרת למגוריו.
ג. לא; במקרה של פטירתה של עליזה, בן הזוג לא ייחשב לדייר מוגן, שכן, הזכות עוברת לילדיה של עליזה, זאת במקרה שלא היתה להם בזמן פטירתה של עליזה דירה אחרת למגורים.
ד. לא; במקרה של פטירתה של עליזה, בן הזוג לא ייחשב לדייר מוגן, משום שלא די בכך שהשניים היו בני זוג למשך יותר משישה חודשים לצורך העברת הזכות לבן הזוג במקרה המתואר.
תשובה נכונה: ד'

21. משה רכש דירה מקבלן וביקש לתקן את מפרט הדירה.
מה נדרש כדי לתקן מפרט של דירה?
א. על הצדדים למלא טופס שקבע השר בצו באישור ועדת הכלכלה של הכנסת.
ב. כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
ג. לא ניתן לתקן את המפרט לאחר חתימתו.
ד. כל תיקון במפרט טעון חתימת המוכר בלבד.
תשובה נכונה: ב'

22. בקרקעות שבבעלות המדינה, מהי ההגדרה של "קרקע עירונית"?
א. קרקע שהייעוד שלה הוא למגורים או לתעסוקה.
ב. קרקע שהייעוד שלה הוא למלונאות.
ג. קרקע שנמצאת בשטח של עיר.
ד. קרקע שהייעוד שלה הוא לפעילות עירונית בלבד.
תשובה נכונה: א'

23. מהו ״שימוש חורג״ בקרקע או בבניין?
א. שימוש השונה מזה שנקבע בתוכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה.
ב. שינוי של הוראות לפי תוכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים.
ג. שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתוכנית אחת, שהיא תוכנית שאישרה הוועדה המחוזית.
ד. הגדלת מספר יחידות הדיור, ללא הגדלת סך השטחים למטרות עיקריות.
תשובה נכונה: א'

24. משה הוא מתווך במקרקעין. משה צירף מיוזמתו את לקוחותיו למאגר בתשלום הקרוי "פרסום דירות מקומי", ונתן להם הטבה של חודש ראשון רישום חינם למאגר. יוזמת הצירוף למאגר אינה מצוינת בהזמנת התיווך, או בכל חוזה אחר שמשה עורך עם לקוחותיו.
החל מהחודש השני נדרשים לקוחותיו של משה לשלם 100 ש"ח לחודש בגין הרישום למאגר.
האם משה רשאי לרשום את לקוחותיו למאגר זה בנסיבות המתוארות?
א. כן; מכיוון שמדובר בהטבה, משה רשאי לנצל בשם לקוחותיו ובעבורם הטבה של חודש ראשון חינם בעניינים הנובעים ישירות מהסכם הזמנת התיווך שנחתם, גם אם ההטבה אינה מצוינת בו במפורש.
ב. כן; מדובר בפעולת תיווך מותרת.
ג. לא; משה אינו יכול למסור פרטים לגבי לקוחותיו למתווכים אחרים.
ד. לא; משה אינו יכול לצרף לקוח לשירות בתשלום ללא הסכמתו המפורשת של הלקוח, גם אם מדובר בהטבה של חודש ראשון חינם שהלקוח נהנה ממנה.
תשובה נכונה: ד'

25. לאחר מותה של הגב' לוי מונה לעזבונה מנהל עיזבון. העיזבון כולל דירת מגורים הרשומה במרשם המקרקעין. כעת מנהל העיזבון רוצה למכור את הדירה.
מי מהבאים מוסמך למכור את הדירה?
א. מנהל העיזבון, ללא תנאי.
ב. מנהל העיזבון, לאחר שבית המשפט אישר את פעולת המכירה.
ג. המפקח על הבתים המשותפים.
ד. רשם המקרקעין.
תשובה נכונה: ב'