מהו חלקו של המתווך בדרך לרכישת דירה?

מתווך הינו הגורם המקשר בין המוכר לבין הרוכש, לרוב המתווך הינו גורם מקצועי שמכיר היטב את שוק הנדל"ן, על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך, עליו להיות הגורם היעיל בקשירת עסקת המכר, פעולתם של המתווכים עוגנה בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז- 1997.

על פי החוק על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

מה כולל הסכם הזמנת שירותי תיווך?
סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין מחייב את המתווך להחתים את הלקוח על הסכם הזמנת שירותי תיווך שיכלול לפחות את: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העיסקה, תיאור הנכס נושא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה ועוד.

על פי סעיף 12 לחוק המתווכים, למתווך אסור לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה ולא לייצג את הלקוח במו"מ המשפטי ביחס לחוזה המכר/שכירות.

נושא דמי התיווך הוא על פי התנאים אשר הוסכמו בין הלקוחות למתווך. מתווך נוהג לבקש בין 1.5%-2% ממחיר העסקה הכולל. דמי התיווך לעסקת שכירות הם בד"כ הסכום של חודש שכירות של המושכר.

מסמכי רישום נכס
ס' 52 לחוק המקרקעין קובע כי בית משותף הינו מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, כשהוא עומד על חלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים. בטרם רכישת מסמכי רישום הבית המשותף חשוב לבדוק את צו הבית המשותף ואת תקנון הבית בהם מוגדרות הזכויות והחובות שיש לכל אחד מבעלי הדירות.
באופן כללי, ניתן לומר כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. בעלי הדירות רשאים לערוך הסכם ביניהם בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף. התקנון יסדיר נושאים שונים בין בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת, חלוקת ההוצאות בבית המשותף וכו'.

זיכרון דברים
על פי חוק מיסוי מקרקעין יום החתימה על הסכם זכרון הדברים הוא יום מכריע וכבר מיום זה יש לספור 30 יום עד לדיווח לרשויות המס. לכן, מומלץ מאוד לרוכש פוטנציאלי שלא לחתום על מסמך זה או דומיו כגון: מזכר הבנות, פיסה של נייר וכו', שכן הדבר יכול לחייב לרכוש דירה שלא יודעים את המידע החשוב ביותר לגביה. כמו כן, ביטולו של זכרון דברים עלול להערים קשיים רבים על המבטל, כגון: תשלומי פיצויי הפרה לבעל הנכס ולגורמים נוספים שהסתמכו על ההסכמות בזיכרון הדברים.